Avantages et inconvénients de la modification du prêt

Avantages d'une modification de prêt

Les propriétaires qui, pour quelque raison que ce soit, se trouvent dans une situation où ils ne peuvent pas ou s’attendent à ne pas pouvoir effectuer leurs versements hypothécaires, peuvent réaliser des avantages substantiels en obtenant une modification de prêt.

Il existe différentes manières de modifier les prêts, et tous ont le même objectif en tête; pour garder le propriétaire dans sa maison en modifiant les conditions de l'hypothèque et / ou le paiement afin qu'ils soient cohérents avec ce que l'emprunteur peut se permettre.

Il peut y avoir des avantages tant pour le prêteur que pour l'emprunteur, dans la mesure où il peut souvent être dans l'intérêt du prêteur d'éviter d'avoir à passer par le processus de forclusion, surtout si l'emprunteur éprouve réellement des difficultés à court terme et pourra éventuellement reprendre ses paiements à temps.

Conditions de paiement étendues

Une façon de réduire le paiement mensuel d'une hypothèque sans modifier ni le taux d'intérêt ni le capital est de prolonger la durée du prêt.

Par exemple, si un emprunteur a une hypothèque de 150 000 $ qu'il a contractée à un taux d'intérêt de 6% pendant 30 ans, le paiement sur le capital et les intérêts serait de 899,33 $.

Si les modalités du prêt passaient de 30 à 40 ans, le paiement deviendrait 825,32 $, soit une économie de 74,01 $ par mois, soit un peu moins de 900 $ par année.

Les économies mensuelles sont certainement un avantage, mais les propriétaires effectueront désormais des paiements 10 ans de plus avant que leur maison ne soit remboursée.

Cela peut être une option viable, étant donné l'alternative de la forclusion, surtout si l'emprunteur a l'intention de déménager à un moment donné dans le futur.

Réduction des taux d'intérêt

Les prêteurs acceptent parfois de réduire le taux d'intérêt d'une hypothèque, généralement à titre temporaire. Réduire le taux d'intérêt sur une hypothèque, même pour une courte période, peut aider un propriétaire à traverser une crise financière. Une réduction permanente des taux d'intérêt est généralement obtenue en refinançant le prêt.

Poursuivant l'exemple ci-dessus, si un propriétaire d'une hypothèque de 150000 $ sur 30 ans à 6% devait obtenir une réduction de taux temporaire à 4,5%, le paiement mensuel passerait de 899,33 $ à 760,03 $. Il s'agit d'une économie de 139,30 $ par mois.

Les intérêts que le prêteur renonce au cours de la période où le taux est réduit peuvent être annulés, mais sont généralement ajoutés à la partie arrière de l'hypothèque, pour être remboursés lorsque le prêt arrive à échéance ou que le bien est vendu.

Réduction du capital et abstention du principal

Ceux-ci ont des noms similaires mais sont en fait deux choses différentes.

Une abstention du capital est l'endroit où le prêteur pardonne les intérêts sur une partie du principal. Ils perçoivent en effet zéro pour cent d'intérêt sur une partie du prêt. L'emprunteur doit toujours tout le capital au prêteur, mais le remboursera lorsque la propriété sera vendue ou refinancée, ou lorsque le prêt arrivera à échéance.

Une réduction du capital est juste comme ça sonne. Le prêteur réduit le montant du capital que l'emprunteur doit, sans attente de remboursement. Le pardon de la dette est analogue à une réduction principale.

Il s'agit d'un moyen plus efficace de réduire les paiements que d'abaisser le taux d'intérêt de l'hypothèque ou de prolonger les conditions.

Toujours dans l'exemple ci-dessus, si le même propriétaire avec une hypothèque de 6% et 150000 $ pour 30 ans devait obtenir une réduction du capital à 125000 $, le paiement passerait de 899,33 $ à 749,44 $, pour une économie de 149,89 $ par mois.

Libérer de l'argent pour d'autres dettes

Les emprunteurs qui ont besoin d'une modification de prêt ont souvent d'autres dettes importantes, telles que des prêts automobiles, des paiements par carte de crédit, des prêts étudiants, etc., qu'ils paient chaque mois.

L'un des critères que les bureaux de crédit utilisent pour déterminer les cotes de crédit des emprunteurs est le rapport entre le solde et la limite des lignes de crédit renouvelables. Cela signifie que plus le solde est bas par rapport à la limite, mieux l'emprunteur est perçu comme étant capable de gérer son crédit.

Les emprunteurs qui sont en mesure de réduire leur versement hypothécaire auront de l'argent chaque mois pour rembourser ou rembourser d'autres dettes.

Inconvénients potentiels d'une modification de prêt

Bien qu'une modification de prêt hypothécaire puisse offrir des avantages substantiels, certains propriétaires peuvent s'interroger sur les inconvénients potentiels du processus, y compris l'effet sur le pointage de crédit, les coûts possibles et les implications fiscales. Voici quelques-unes des préoccupations les plus courantes.

Impact sur le pointage de crédit

Une modification de prêt peut avoir peu ou pas d'impact sur le crédit d'un emprunteur. Le rapport de crédit d'un emprunteur peut indiquer que son hypothèque a été modifiée, et cela dépendra de la façon dont le prêteur le signale aux bureaux de crédit.

Cependant, si l'emprunteur, dans le processus d'obtention d'une modification de prêt, a raté une hypothèque ou d'autres paiements, ceux-ci auront toujours un impact sur leur rapport de crédit, quel que soit le résultat.

Frais de traitement et frais juridiques

Lorsque vous travaillez avec un prêteur, l'emprunteur peut constater que la modification du prêt entraîne des frais. Le prêteur peut généralement les ajouter au principal du prêt, plutôt que de les demander à l'emprunteur, ce qui évite à l'emprunteur de devoir trouver ces fonds.

D'autres frais, tels que les frais de retard, que l'emprunteur a engagés avant de demander une modification de prêt, peuvent parfois également être ajoutés au principal du prêt.

Les emprunteurs peuvent négocier eux-mêmes une modification de prêt avec leur prêteur. Il existe des agences à but non lucratif qui conseilleront un propriétaire sur l'obtention d'une modification de prêt pour peu ou pas de frais. Cependant, certains peuvent souhaiter embaucher une firme de consultants ou engager un avocat en leur nom. Ceux-ci peuvent nécessiter une retenue modeste à l'avance, mais ne devraient pas exiger le paiement intégral jusqu'à ce qu'une modification ait été obtenue. Les entreprises de modification de prêts qui exigent des frais élevés à l'avance doivent être évitées.

La remise de dette peut être imposable

Si le prêteur accepte de réduire le principal du prêt, radiant ainsi une partie du montant du prêt, l'emprunteur peut être tenu de payer de l'impôt sur le revenu. Cela est plus susceptible de se produire dans le cas des immeubles de placement, par rapport aux résidences principales. La Loi de 2007 sur l'allégement de la dette pour le pardon hypothécaire rend cette remise sur les résidences principales non imposable dans la plupart des cas.

Un exemple simple serait si un emprunteur devait 175 000 $ sur l'hypothèque d'un immeuble de placement et que le prêteur lui en pardonnait 30 000 $. L'emprunteur pourrait recevoir un formulaire d'impôt de 1099 indiquant la réduction de 30 000 $ comme revenu, car il représente l'argent que l'emprunteur a reçu et n'aura pas à rembourser.

Les emprunteurs doivent vérifier auprès de leur fiscaliste les détails de leur propre situation.

Le prêteur peut opter pour la vente de la propriété

Dans une situation où un prêteur n'est pas convaincu de la capacité à long terme d'un emprunteur d'effectuer des paiements, le prêteur peut encourager l'emprunteur à envisager de vendre la propriété. Le prêteur peut également choisir de commencer les procédures de forclusion dès qu'ils sont légalement en mesure de contourner complètement le processus de modification du prêt.

Puis-je encore perdre ma maison?

Les modifications de prêt sont accordées aux propriétaires qui font face à des difficultés financières. On s'attend à ce que l'emprunteur, à un moment donné, ait surmonté ces difficultés et puisse reprendre ses versements hypothécaires comme il le faisait avant les difficultés.

La réalité, cependant, est que de nombreux propriétaires passent par le processus de modification de prêt et, après avoir effectué des paiements qu'ils et le prêteur jugent gérables, se retrouvent dans une position où ils ne peuvent pas effectuer leurs paiements.

Que la deuxième fois soit une véritable épreuve, ou des dépenses excessives de la part de l'emprunteur une fois qu'il a l'impression de reprendre de l'avance, les prêteurs sont très réticents à effectuer de multiples modifications de prêt pour tout emprunteur. Il se peut que l'emprunteur soit irréaliste et optimiste quant à sa capacité à effectuer les nouveaux paiements, même lors du premier processus de modification.

Les emprunteurs qui, une fois de plus, se retrouvent en situation de faire face à une défaillance de paiement hypothécaire et à une saisie potentielle doivent probablement se demander si la propriété dans laquelle ils se trouvent est la bonne pour eux.

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