Comment la modification des prêts aide à réduire les paiements hypothécaires

Lorsque vous avez du mal à effectuer vos versements hypothécaires, vous n’êtes pas nécessairement obligé de faire défaut – vous pouvez effectuer quelques ajustements et vous remettre sur la bonne voie sans nuire considérablement à votre crédit. Un programme de modification hypothécaire peut vous soulager en apportant des modifications permanentes ou temporaires à votre prêt. Comprendre ce qu'implique une modification de prêt et comment l'obtenir peut vous aider à rester au top de vos paiements de prêt et potentiellement à garder votre maison.

Bases de la modification hypothécaire

Une modification de prêt est un changement que le prêteur apporte aux conditions initiales de votre hypothèque, généralement en raison de difficultés financières. L'objectif est de réduire votre paiement mensuel à un montant que vous pouvez vous permettre, que vous pouvez atteindre de différentes manières. Votre prêteur calculera un nouveau paiement mensuel en fonction des modifications qu'il apportera à votre contrat hypothécaire initial.

Pourquoi les prêteurs autorisent la modification de l'hypothèque

L'ajustement d'un prêt a tendance à être moins coûteux et prend plus de temps pour les prêteurs et peut avoir moins de conséquences financières et émotionnelles sur les propriétaires par rapport à d'autres recours juridiques ou financiers pour récupérer de l'argent auprès d'un emprunteur qui ne peut pas rembourser son prêt.

Sans modification de prêt, votre prêteur a le choix entre plusieurs options peu attrayantes pour rembourser votre dette impayée si et quand vous cessez de faire des versements hypothécaires. Ça peut:

  • Foreclose sur votre propriété: Une modification hypothécaire est une alternative moins acceptable à une saisie, qui se produit lorsqu'une banque reprend possession d'une maison, expulse le propriétaire et vend la maison d'un emprunteur qui ne peut pas rembourser son prêt.La
  • Facilitez une vente à découvert: Il s'agit de la vente d'une maison à un prix inférieur à ce que le propriétaire doit sur son prêt hypothécaire, ce qui a pour conséquence que le propriétaire perd sa maison.
  • Tenter de recouvrer l'argent que vous devez par le biais de la saisie-arrêt sur salaire, des prélèvements bancaires ou des agences de recouvrement: Avec la saisie-arrêt de salaire, un créancier doit généralement obtenir une ordonnance du tribunal pour avoir une partie de votre chèque de paie retenu pour rembourser votre dette impayée.
  • Rembourser le prêt: Au lieu d'une forclusion, un prêteur peut décider d'annuler le prêt comme une perte s'il détermine qu'il est peu probable que la dette soit recouvrée.
  • Perdez la capacité de récupérer des fonds: Si vous déclarez faillite, ce qui peut interrompre temporairement une forclusion, la banque pourrait ne pas être en mesure de récupérer les fonds.
  • Les options ci-dessus entraîneront probablement la perte de votre maison ou des dommages à votre crédit. En revanche, ce qu'une modification de prêt permet à un propriétaire de faire est de rester dans sa maison et potentiellement porter moins atteinte à son pointage de crédit qu'une forclusion ne causerait – ou même aucun impact sur son crédit dans le cas de certains programmes gouvernementaux de modification hypothécaire .

    Options de modification hypothécaire

    Votre prêteur pourrait ne pas offrir toutes ces options et certains types d'ajustements de prêt pourraient vous convenir mieux que d'autres. Cependant, les alternatives courantes incluent:

  • Réduction principale: Votre prêteur éliminera une partie de votre dette, vous permettant de rembourser moins que ce que vous aviez initialement emprunté. Il recalculera vos paiements mensuels en fonction de ce solde diminué, ils devraient donc être plus petits. Ce type de modification d'hypothèque est généralement le plus difficile à qualifier, et les prêteurs sont généralement réticents à réduire le capital des prêts. re plus désireux de changer d'autres fonctionnalités qui peuvent se traduire par plus de profit pour eux. Si vous avez la chance d’être approuvé pour une réduction du capital, discutez des implications avec un conseiller fiscal avant d’aller de l’avant; vous pourriez devoir des impôts sur la dette remise.
  • Taux d'intérêt plus bas: Votre prêteur peut également réduire vos taux d'intérêt, ce qui réduira vos paiements mensuels requis. Parfois, ces réductions de taux sont toutefois temporaires, alors lisez attentivement les détails et préparez-vous pour le jour où votre taux d'intérêt pourrait augmenter à nouveau.
  • Durée prolongée: Vous aurez plus d'années pour rembourser votre dette avec un prêt à plus long terme, ce qui entraînera également une baisse des paiements mensuels. Cette option est communément appelée «réamortissement». Mais des périodes de remboursement plus longues entraînent généralement des frais d'intérêt plus élevés, car vous payez des intérêts sur plusieurs mois. Vous pourriez finir par payer plus pour votre prêt que ce que vous alliez initialement payer.
  • Prêt à taux fixe: Si votre prêt hypothécaire à taux variable s'avère inabordable, vous pouvez éviter les problèmes en optant pour un prêt à taux fixe dont le taux d'intérêt est fixe sur la durée du prêt.
  • Paiements différés: Vous pourriez être en mesure de suspendre temporairement les paiements de prêt si vous êtes entre deux emplois, mais vous savez que votre chèque de paie est à venir, ou si vous avez des dépenses médicales surprises que vous savez que vous rembourserez éventuellement. Ce type de modification est souvent appelé «accord d'abstention». Vous devrez cependant compenser ces paiements manquants à un moment donné. Votre prêteur les ajoutera à la fin de votre prêt, il faudra donc quelques mois supplémentaires pour rembourser la dette.
  • Programmes gouvernementaux

    Selon le type de prêt que vous avez, vous pourriez être admissible à un programme gouvernemental de modification d'hypothèque, ce qui pourrait ne pas avoir d'impact négatif sur votre pointage de crédit. Programmes gouvernementaux, qui comprennent des prêts de la Federal Housing Administration (FHA), US Department des prêts des anciens combattants (VA) et des prêts du département américain de l'Agriculture (USDA), offrent un soulagement, et certaines agences fédérales et étatiques peuvent également vous aider. Parlez-en à votre service de prêt ou à un conseiller approuvé par le HUD pour plus de détails. Pour les autres prêts, essayez le réseau d'aide hypothécaire Fannie Mae.

    Le gouvernement fédéral offrait auparavant le Home Affordable Modification Program (HAMP), le Home Affordable Refinance Program (HARP) et le Freddie Mac's Enhanced Relief Refinance Program, mais ils ont tous expiré et ont été remplacés par Flex Modification de Fannie Mae. et l'option de prêt à valeur élevée, ce sont donc un bon point de départ pour obtenir de l'aide.

    Comment obtenir une modification hypothécaire

    Commencez par un appel téléphonique ou une demande en ligne au prêteur. Soyez honnête et expliquez pourquoi il est difficile pour vous de faire vos paiements hypothécaires dès maintenant. Ensuite, informez votre prêteur de votre ajustement proposé à l'hypothèque.

    Les prêteurs auront généralement besoin d'une demande d'atténuation des pertes et de détails sur vos finances pour évaluer votre demande, et certains exigeront également que vous soyez en souffrance avec vos paiements hypothécaires, souvent jusqu'à 60 jours. Soyez prêt à fournir certaines informations :

  • Le revenu: C'est combien vous gagnez et d'où cela vient.
  • Dépenses: Soyez prêt à partager combien vous dépensez chaque mois et combien va à différentes catégories, telles que le logement, la nourriture et le transport.
  • Documents: Vous devrez souvent fournir une preuve de votre situation financière, y compris les talons de chèque de paie, les relevés bancaires, les déclarations de revenus et les relevés de prêt.
  • Une lettre de difficultés: Expliquez ce qui s'est passé qui affecte votre capacité à effectuer vos versements hypothécaires actuels et comment vous espérez ou avez rectifié la situation. Vos autres documents doivent prendre en charge ces informations.
  • Formulaire IRS 4506-T: Ce formulaire permet au prêteur d'accéder à vos informations fiscales à partir de l'Internal Revenue Service (IRS) si vous ne pouvez pas ou ne les fournissez pas vous-même.
  • Le processus de demande peut prendre plusieurs heures. Vous devrez remplir des formulaires, recueillir des informations et soumettre tout dans le format requis par votre prêteur. Votre demande peut être rejetée – ou pire, rejetée – si quelque chose que votre prêteur a demandé est manquant ou obsolète.

    Les différents prêteurs ont des critères différents pour approuver les demandes de modification de prêt. Il n'y a donc aucun moyen de savoir si vous êtes admissible autrement que de demander. Dans les 30 jours suivant la réception d'une demande dûment remplie, le prêteur doit généralement répondre à votre demande par un avis écrit de son offre ou de son refus ainsi que des conditions spécifiques de la modification hypothécaire. Restez en contact avec votre prêteur pendant cette période au cas où il aurait des questions. Il est généralement préférable de faire ce que votre banque vous demande de faire pendant cette période, si possible. Par exemple, vous pouvez être invité à continuer d'effectuer des paiements. Cela pourrait vous aider à vous qualifier pour la modification de l'hypothèque. En fait, il s'agit d'une exigence d'approbation auprès de certains prêteurs.

    Une fois que vous recevez une offre de modification de prêt, vous devrez l'accepter ou la refuser dans le délai prescrit pour voir les changements reflétés dans votre prêt.

    Alternatives à une modification hypothécaire

    Ajuster les conditions de votre prêt n'est pas le seul moyen de maîtriser vos paiements lorsque vous rencontrez des difficultés.

    Refinancez le prêt à la place

    La modification est généralement une option pour les emprunteurs qui ne sont pas en mesure de refinancer, mais il pourrait être possible de remplacer votre prêt existant par un tout nouveau. C'est une option particulièrement bonne si vous souhaitez retirer de l'argent des capitaux propres accumulés dans votre maison.

    Un nouveau prêt peut avoir un taux d'intérêt plus bas et une période de remboursement plus longue. Le résultat serait donc le même: vous auriez des paiements moins élevés à l'avenir. Cependant, vous devrez probablement payer des frais d'application et de montage sur le nouveau prêt, et vous aurez également besoin d'un crédit décent.

    Envisagez la faillite

    Si vous ne pouvez pas obtenir une modification hypothécaire ou refinancer le prêt, vous pourriez avoir une autre option pour conserver la propriété: le dépôt de bilan du chapitre 13. Ce n'est pas la même chose qu'une faillite du chapitre 7 où le tribunal prend le contrôle de vos actifs non exonérés, le cas échéant, et les liquide pour payer vos créanciers. Le chapitre 13 vous permet de conclure un plan de paiement approuvé par le tribunal pour rembourser vos dettes, généralement pendant trois à cinq ans.

    Vous pouvez inclure vos arriérés hypothécaires si vous êtes admissible, ce qui vous permet de rattraper votre retard, de vous remettre sur pied et même de garder votre maison, mais vous devez généralement continuer à effectuer vos versements hypothécaires actuels pendant cette période. Cela pourrait toutefois être possible si vous pouvez également consolider vos autres dettes dans le plan de paiement. Vous devez avoir un revenu suffisant pour être admissible.

    Escroqueries de modification d'hypothèque

    Malheureusement, les propriétaires en détresse attirent des escrocs. Méfiez-vous des promesses qui semblent trop belles pour être vraies.

    Certaines organisations vous promettent de vous aider à obtenir l'approbation d'une modification de prêt, mais ces services ont un prix élevé et vous pouvez facilement tout faire vous-même. Ils vous facturent généralement, parfois de manière exorbitante, de ne rien faire de plus que de recueillir des documents auprès de vous et de les soumettre à votre prêteur en votre nom.

    Dans certains États, les sociétés de secours hypothécaires ne sont pas légalement autorisées à facturer des frais à l'avance pour négocier avec votre prêteur, et dans d'autres États, elles ne sont pas autorisées à négocier pour vous, quel que soit le moment où vous les payez. ne comptez pas sur les fraudeurs qui vous le disent. Il est préférable de travailler directement avec votre prêteur pour être prudent.

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