Étapes du processus hypothécaire

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NOTE DE LA RÉDACTION: 23/10/2015: Ce poste a été mis à jour pour inclure les nouvelles divulgations et les délais d'attente requis par la loi Dodd Frank en vigueur sur les demandes de prêt datées du 3 octobre 2015 et plus tard. Cliquez ici pour lire l'article mis à jour.

Le processus d'obtention d'un prêt hypothécaire se déroule en plusieurs étapes et prend généralement entre 20 et 40 jours (ou plus) en fonction de votre préparation, du programme hypothécaire que vous avez sélectionné et s'il s'agit d'un achat, la date de clôture peut dicter la durée processus prendra. Les étapes ci-dessous peuvent ne pas avoir lieu dans l'ordre exact que j'ai indiqué et certaines étapes peuvent se produire simultanément.

Pré-qualification. L'étape de préqualification peut consister à obtenir des devis de différents prêteurs et à leur fournir (verbalement ou électroniquement) des informations sur votre scénario d'achat ou de refinancement. C'est probablement le moment le plus idéal pour «magasiner» pour votre prêteur (si vous n'avez pas déjà fait votre sélection).

Pré-approbation. Pendant la phase de pré-approbation, vous devrez fournir à votre prêteur des documents prouvant vos revenus, vos actifs et vos fonds pour la clôture. Votre rapport de crédit sera également exécuté (s'il n'a pas été exécuté pendant la phase de préqualification). Votre pré-candidature est mise à jour avec des informations basées sur la documentation fournie. Votre initiateur hypothécaire vous aidera également à affiner votre sélection pour votre programme hypothécaire préféré. Il est probable que vos informations seront ensuite transmises via un système de souscription automatisé (aus) en fonction de votre programme de prêt.

Si vous achetez une maison et que votre prêt est pré-approuvé (sur la base de l'examen des souscripteurs AUS ou humains), vous devriez recevoir une lettre de pré-approbation de votre prêteur. Si votre prêt n'est pas pré-approuvé, votre prêteur devrait vous fournir des conseils sur ce qui doit être amélioré (généralement le crédit, les revenus ou les actifs) afin d'obtenir un statut pré-approuvé.

Parfois, les lettres de pré-approbation doivent être mises à jour lorsque le rapport de crédit et les pièces justificatives «expirent». Il est très important qu'une fois que vous êtes pré-approuvé, vous débranchez votre déchiqueteuse.

Vous pourriez avoir besoin d'une lettre de pré-approbation mise à jour et personnalisée pour une maison sur laquelle vous proposez une offre. C'est toujours une bonne idée de vérifier auprès de votre initiateur hypothécaire avant de faire une offre afin qu'ils puissent fournir une lettre de pré-approbation mise à jour et un scénario de devis mis à jour en fonction de la maison que vous envisagez.

REMARQUE: Certains acheteurs de maison peuvent opter pour une lettre d'engagement de prêt plutôt qu'une lettre de pré-approbation – il s'agit essentiellement d'une lettre de pré-approbation amplifiée.

Acceptation mutuelle (si vous achetez une maison). Une fois que vous avez signé un contrat d'achat et de vente, une copie complète du contrat d'achat et de vente doit être fournie à votre prêteur.

En traitement. Une fois que vous avez remis à votre prêteur un contrat d’achat et de vente ou que vous avez décidé de procéder à un refinancement, vous commencez la phase de traitement de votre transaction. Le processeur de prêts travaille en étroite collaboration avec le créancier hypothécaire pour préparer votre transaction en vue de la souscription. Au cours de cette étape, l’assurance titres et l’engagement sont commandés (sur la base de l’accord d’achat et de vente, si vous achetez une maison). Le processeur examinera et mettra à jour l'application et vous demandera toute information ou documentation supplémentaire.

Divulgations initiales. Après avoir fourni l'accord d'achat et de vente, ou avoir une demande complète, vous recevrez également vos documents de prêt initiaux. Chez Mortgage Master, ces documents sont préparés et fournis par notre service de conformité. Il est important d'examiner, de compléter, de signer et de retourner rapidement le dossier de demande de prêt préliminaire.

Verrouillage… ou pas. Selon le moment de votre date de clôture, vous pouvez ou non vouloir verrouiller votre taux. Certains emprunteurs peuvent choisir de «flotter» (et non de verrouiller) leur taux d'intérêt hypothécaire. Un taux d'intérêt hypothécaire peut (et va) changer jusqu'à ce que le taux soit bloqué. Votre taux doit être verrouillé avant qu'un preneur ferme puisse émettre l'approbation finale du prêt.

Une fois que vous avez verrouillé votre taux, vous pouvez avoir des documents supplémentaires relatifs à la serrure à signer et à retourner à la société hypothécaire.

L'assurance habitation. Vous devrez fournir à votre prêteur les coordonnées de la personne qui gérera votre assurance habitation. Le prêteur demandera un classeur à votre fournisseur d'assurance habitation.

Évaluation. Si vous achetez une maison, l'évaluation est généralement commandée après l'inspection de la maison (en supposant qu'il y en ait une) et que les résultats soient satisfaisants. Si vous refinancez, une évaluation est généralement commandée lorsque vous avez l'approbation initiale du prêt. Lorsque le prêteur reçoit l'évaluation, celle-ci est examinée puis remise à l'emprunteur. Si l'évaluation est inférieure au prix de vente ou à la valeur attendue de la maison, il peut y avoir des problèmes car le prêteur basera le prêt sur des valeurs basées sur le plus bas du prix de vente ou de la valeur estimative.

L'évaluation peut également contenir des éléments qui doivent être traités. Un élément populaire dans l'État de Washington manque des détecteurs de monoxyde de carbone (allez, vendeurs et courtiers inscripteurs – assurez-vous que ces détecteurs de CO2 sont installés dans la maison AVANT que l'évaluation ne soit commandée).

Si l'évaluateur demande que des articles soient réparés lors de l'évaluation, une nouvelle inspection (alias 442) peut être nécessaire.

Approbation de souscription. Une fois que le traitement aura une demande de prêt complète avec les pièces justificatives, ils soumettront le prêt à la souscription. Les preneurs fermes examineront la demande, la documentation à l'appui et les lignes directrices du prêteur. Ils émettront alors une «approbation conditionnelle ou refuseront ou suspendront le dossier. En supposant que le prêt est approuvé, il peut s'agir de «conditions» à l'approbation qui doivent être résolues avant de pouvoir délivrer un «accord de clôture». Les exemples peuvent inclure la documentation de la source d'un dépôt important, la rédaction d'une lettre expliquant les antécédents professionnels, la mise à jour des bulletins de paie ou les pages manquantes d'un relevé bancaire.

Une fois l'approbation de souscription initiale (approbation conditionnelle) émise, le fichier est renvoyé au traitement pour obtenir les éléments demandés par le souscripteur.

Il existe deux principaux types de conditions de souscription:

  • avant doc (ptd) = éléments qui doivent être résolus avant de pouvoir commander des documents.
  • avant le financement (ptf) = éléments qui doivent être résolus avant le financement (clôture).
  • Examen et nouvelle soumission des conditions. Le sous-traitant et / ou le créancier hypothécaire s'efforceront d'obtenir les conditions de souscription. Cela signifie souvent que vous, l'emprunteur, aurez des nouvelles de la société de prêt hypothécaire avec (espérons-le une courte liste) des éléments supplémentaires nécessaires. Ce n'est pas inhabituel… et vous vous sentirez probablement comme si on vous avait demandé la même chose encore et encore. Le processus hypothécaire est redondant – il n'y a aucun moyen de l'enduire de sucre. La bonne nouvelle est qu'à ce moment-là, vous avez presque terminé!

    Une fois que le sous-traitant a tout obtenu de la liste d'approbation conditionnelle des souscripteurs, le dossier est renvoyé à la souscription pour examen. Si les documents apaisent le souscripteur, l'approbation finale est délivrée. Parfois, les documents fournis peuvent déclencher des questions ou des exigences supplémentaires d'un souscripteur, auquel cas, ils délivrent une approbation révisée avec de nouvelles conditions à remplir. Cela se poursuivra jusqu'à l'approbation finale.

    Approbation finale. Oh temps heureux !!! Cela signifie qu'à tout le moins, toutes les conditions préalables à la doc ont été remplies. Il peut y avoir ou non des conditions de financement restantes. À ce stade, les documents de prêt peuvent être préparés.

    Documents. Une fois les documents de prêt préparés, ils sont examinés puis envoyés à la société d'entiercement.

    Signature. L'engagement aime généralement attendre d'avoir reçu les documents de prêt du prêteur avant de fixer un rendez-vous à signer. En tant que personne qui a travaillé dans l'industrie du titre et du séquestre pendant de nombreuses années, je ne leur en veux pas! C'est pour éviter d'avoir à reprogrammer les rendez-vous et les fermetures ont généralement des horaires assez serrés. L'agent d'entiercement examinera les documents des prêteurs et préparera une déclaration de règlement HUD-1 estimée pour le prêteur et les agents (s'il s'agit d'un achat) à examiner et à approuver. Parfois, des corrections doivent être apportées au HUD – il est important que cela soit fait AVANT votre signature. Prévoyez que votre signature prenne au moins une heure, voire plus selon le nombre de questions que vous pourriez avoir.

    La signature a généralement lieu 1-2 jours (si tout va bien plus) avant la fermeture.

    Examen final des documents. Une fois que vous avez fini de signer, la société d'entiercement enverra les documents au prêteur pour examen et les documents à enregistrer (l'acte de fiducie et l'acte, s'il s'agit d'un achat) au bureau de l'enregistreur dans le comté où se trouve la propriété.

    Revérification. Juste avant le financement, le prêteur vérifiera auprès des employeurs pour s'assurer que rien n'a changé avec le statut d'emploi de l'emprunteur et une légère traction est effectuée sur le rapport de crédit pour confirmer qu'aucune modification du profil de crédit (pas de nouveau crédit ou de gros achats sur les fonds existants). comptes de crédit).

    S'il y a eu des changements dans l'emploi ou le crédit, la transaction peut être retardée car les nouveaux changements peuvent devoir être approuvés par souscription. Il est important de se rappeler que votre profil financier doit refléter votre demande de prêt finale.

    Financement et enregistrement. Une fois que votre emploi et votre crédit ont été revérifiés, le prêteur contactera la société d'entiercement pour «équilibrer» le HUD. Cela signifie qu'ils s'assurent que tout est correct avec la déclaration de règlement HUD-1 jusqu'au centime. Une fois qu'ils sont en équilibre, le prêteur virera les fonds à l'entiercement (cela prend plus de temps que vous ne le pensez de nos jours) et fournira à l'entiercement des instructions pour l'enregistrement.

    L'enregistrement a lieu dans le comté où se trouve votre domicile. L'acte d'acquisition et l'acte de fiducie (hypothèque) sont enregistrés et deviennent des documents publics, annonçant essentiellement au monde que vous êtes propriétaire d'une maison et que vous avez une hypothèque. Parce que l'enregistrement crée un enregistrement public, vous pouvez vous attendre à être très populaire (encore plus qu'avant le processus) et à recevoir des piles constantes de courrier indésirable.

    Fermeture. Oui!!! Le moment que nous attendons tous !! Une fois votre transaction financée et enregistrée, vous êtes officiellement «clôturé».

    Maintenant, ce n'était pas si mal… n'est-ce pas ??? 🙂

    PS: Si vous envisagez d'acheter ou de refinancer une maison située n'importe où dans l'État de Washington, je suis heureux de vous aider!

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