Les banques de crédit immobilier pourraient bientôt canaliser des fonds pour accroître le crédit hypothécaire …

RESTON, Va. – Au deuxième étage d'un immeuble de bureaux squat dans une banlieue tranquille de Washington, les travailleurs enfermés dans des cabines vendent des millions de dollars d'obligations chaque jour, de l'argent qui circule plus tard à divers emprunteurs, des prêteurs communautaires aux mégabanques mondiales.

La salle des marchés, à 400 km de Wall Street, est le centre névralgique des Federal Home Loan Banks, un réseau de 1,1 billion de dollars de coopératives à charte gouvernementale si obscur qu'il n'y a même pas de panneau sur le devant du bâtiment.

Fondé pendant la Grande Dépression pour soutenir le financement du logement, le rôle du système a évolué. Il a été une source importante de liquidités lors de la crise de 2008 pour les banques commerciales. Depuis lors, il est devenu un fournisseur de financement bon marché à des goûts de

            Wells Fargo

       & Co. et

            JPMorgan Chase

       & Co.

Désormais, le régulateur fédéral du système étudie l'opportunité d'autoriser une nouvelle croissance, via des prêts aux institutions hypothécaires non bancaires et aux fiducies de placement immobilier, qui jouent désormais un rôle important dans le financement du logement. L'objectif est d'aider ces entreprises à combler le vide laissé par les grandes banques commerciales, qui ont réduit les prêts hypothécaires à tous, sauf aux clients les plus solvables.

"Il est temps de faire en sorte que le système reflète le marché qu'il dessert", a déclaré

      Pete Mills,

       vice-président principal de la politique résidentielle à la Mortgage Bankers Association.

Certains observateurs voient des risques. Ils se demandent si les non-banques comme les FPI devraient avoir accès à un financement subventionné par les contribuables, étant donné qu’elles ne sont pas soumises à des réglementations tout aussi strictes. Et ils disent que la coopérative s'écarte de sa mission de fournir des fonds aux prêteurs communautaires.

"Je ne sais pas pourquoi ils devraient fournir des liquidités à bas prix à des fins telles que l'immobilier commercial", a déclaré

      Barry Zigas,

       membre senior de la Consumer Federation of America, faisant référence au type d'activité financée par certaines FPI.

Toute décision d'élargir la composition des banques de prêts immobiliers irait à l'encontre de l'objectif de l'administration Trump de réduire et de privatiser Fannie Mae et Freddie Mac, deux autres sociétés de financement du logement à charte gouvernementale qui ont été reprises par le gouvernement en 2008 lors d'une quelque 190 milliards de dollars.

Alors que Fannie et Freddie achètent des prêts hypothécaires et les conditionnent en titres, les banques fédérales de prêts immobiliers jouent un rôle différent dans le financement du logement: en canalisant l'argent des marchés obligataires mondiaux vers des milliers d'institutions aux États-Unis

La Federal Home Loan Bank de San Francisco et d'autres membres du réseau des banques de prêt immobilier font partie d'une institution fondée pendant la Grande Dépression pour soutenir le financement du logement.
      
            
              Photo:
            
        Ian Bates pour The Wall Street Journal

Au 31 décembre, les emprunts du système s'élevaient à 1,03 billion de dollars, ce qui en fait l'un des plus gros débiteurs du monde. L'argent passe par 11 coopératives régionales, qui l'alimentent à leurs 6 800 institutions membres – prêteurs commerciaux, épargne, coopératives de crédit et assureurs. Le soutien implicite du gouvernement signifie qu'ils peuvent emprunter à moindre coût et répercuter une partie des économies sur les membres.

Les banquiers communautaires disent qu'ils peuvent compter sur les banques de prêt immobilier pour le financement si d'autres sources se tarissent. Le régulateur de la banque affirme que toute proposition visant à autoriser les banques de prêt immobilier à prêter aux institutions hypothécaires non bancaires et aux FPI ne se ferait pas au détriment des prêts aux banques communautaires.

«C’est comme tout type d’assurance, parfois vous n’en appréciez la valeur que lorsque vous en avez vraiment besoin», a déclaré Jim Edwards, directeur général de UnitedBank, une banque communautaire privée en Géorgie.

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Alors que Washington reconsidère le rôle du gouvernement dans le logement, devrait-il permettre aux banques fédérales de prêts immobiliers de se développer? Rejoignez la conversation ci-dessous.

Pourtant, depuis 2014 environ, certains des plus gros emprunteurs du système sont les banques de Wall Street. Ils utilisent le système comme une source de fonds bon marché pour acheter des actifs sûrs comme des titres du Trésor conformément aux réglementations post-crise.

La banque fédérale de prêts immobiliers de Cincinnati devait 23 milliards de dollars à JPMorgan Chase à la fin de 2019-2020, soit 43% de ses prêts totaux, selon les documents réglementaires. De même, la banque de prêts immobiliers de Des Moines devait 49,6 milliards de dollars à Wells Fargo.

John von Seggern,

       Le président du Council of Federal Home Loan Banks, un groupe commercial, affirme que le fait d'avoir de gros clients donne au système l'influence financière dont il a besoin pour soutenir les petites banques.

"Nous avons accès aux marchés mondiaux parce que les grandes banques nous donnent beaucoup de volume", a-t-il déclaré. "Nous pouvons alors prendre ce financement favorable que nous obtenons et nous pouvons le prêter à tous nos membres, grands et petits, au même taux."

Mark Calabria, chef de l'Agence fédérale de financement du logement, le régulateur des banques fédérales de prêts immobiliers, a déclaré que son agence envisagera une augmentation de ses membres dans un examen qui pourrait commencer dès ce mois-ci.
      
            
              Photo:
            
        T.J. Kirkpatrick pour The Wall Street Journal

Telle est leur puissance financière que les banques de crédit immobilier ont envisagé la possibilité d'acheter

            Freddie Mac

       vers 2019-2020, selon des personnes familières avec le processus, dirigé par la Federal Home Loan Bank de San Francisco. En fin de compte, ils ont abandonné l'idée, jugeant le modèle commercial de Freddie incompatible avec le leur.

Maintenant, ils peuvent avoir une voie de croissance différente. Mark Calabria, chef de l'Agence fédérale de financement du logement, leur régulateur, a déclaré que son agence envisagera une augmentation de ses membres dans un examen qui pourrait commencer dès ce mois-ci.

M. Calabria dit que l'agence ne préjuge pas du résultat.

"Tout le monde aimerait avoir accès à un financement bon marché", a-t-il déclaré dans une récente interview. "Mais comment nous assurer que nous avons les garanties appropriées et que les membres sont axés sur la mission?"

Écrire à Andrew Ackerman à andrew.ackerman@wsj.com

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