Transcription de l'appel de résultats de W.P Carey Inc. (WPC) T4 2019

Source de l'image: The Motley Fool.

W. P. Carey Inc. (NYSE: WPC) Call of Earnings Q4 2019 21 février 2020, 10 h 00 HE

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants
  • Remarques préparées:

    Opérateur

    Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du quatrième trimestre 2019 de W.P. Carey. Je m'appelle Jessie et je serai votre opérateur aujourd'hui. Toutes les lignes ont été mises en sourdine pour éviter tout bruit de fond. Veuillez noter que l'événement d'aujourd'hui est enregistré. Après les remarques préparées aujourd'hui, nous répondrons aux questions via la ligne téléphonique. Des instructions sur la façon de procéder seront données en temps opportun.

    Je cède maintenant la parole au programme d'aujourd'hui à Peter Sands, directeur des relations avec les investisseurs institutionnels. Monsieur Sands, allez-y.

    Peter Sands – Directeur, Relations institutionnelles avec les investisseurs

    Bonjour à tous. Merci de vous joindre à nous aujourd'hui pour notre appel de résultats du quatrième trimestre 2019. Avant de commencer, je voudrais rappeler à tout le monde que certaines des déclarations faites lors de cet appel ne sont pas des faits historiques et peuvent être considérées comme des déclarations prospectives. Les facteurs qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement des attentes de W. P. Carey sont indiqués dans nos documents déposés auprès de la SEC. Une rediffusion en ligne de cette conférence téléphonique sera disponible dans la section Relations avec les investisseurs de notre site Web à wpcarey.com, où elle sera archivée pendant environ un an et où vous pourrez également trouver des copies de nos présentations aux investisseurs.

    Sur ce, je remets l'appel à notre chef de la direction, Jason Fox.

    Jason E. Fox – Directeur Général, Administrateur

    Merci, Peter et bonjour à tous. Aujourd'hui, je commencerai par passer brièvement en revue certains des faits saillants de 2019 avant de concentrer mes remarques sur une sélection de nos investissements récents dans le contexte de l'environnement de marché. Toni Sanzone, notre directeur financier, couvrira nos résultats 2019, nos prévisions pour 2020 et notre positionnement dans le bilan, y compris la flexibilité supplémentaire que nous avons acquise avec le renouvellement et l'augmentation de notre facilité de crédit. Nous sommes accompagnés de notre président, John Park et de notre chef de la gestion des actifs, Brooks Gordon, qui sont disponibles pour répondre aux questions.

    En 2019, nous avons exécuté diverses initiatives importantes. Au début de l'année, nous nous sommes concentrés sur le renforcement des avantages associés à notre fusion avec CPA: 17, tout en profitant des opportunités pour améliorer encore notre portefeuille et notre bilan et en continuant à remplacer les frais de gestion des investissements par des revenus de location de meilleure qualité. Du côté du portefeuille, la durée moyenne pondérée de nos baux a continué d'augmenter, tout en améliorant la qualité de notre portefeuille, notamment en réduisant la concentration des locataires, en réduisant les actifs de bureaux et en convertissant un important portefeuille de libre-entreposage en exploitation en location nette avec un espace extra coté investissement. comme locataire. Grâce à notre fusion et à notre activité d'investissement régulière, nous avons augmenté l'AFFO immobilier par action de 8% en glissement annuel, ce qui nous semble particulièrement satisfaisant dans le contexte de la réduction simultanée de l'endettement et de l'élimination des bénéfices de la gestion des investissements.

    Notre bilan est plus solide que jamais et la qualité de nos bénéfices, de notre BAIIA et de la couverture de nos dividendes s'est améliorée de manière significative en 2019, la gestion des investissements ne représentant que 5% du total des AFFO, le pourcentage qui continuera de diminuer à mesure que les fonds restants disparaîtront. Sur les marchés des capitaux, nous avons accédé à une variété de canaux levant un montant record de capitaux via les marchés publics. Nous avons remboursé par anticipation plus de 1 milliard de dollars de dettes hypothécaires et obtenu les coupons et les écarts les plus bas de notre histoire sur les marchés obligataires américains et en euros, tout en réduisant l'effet de levier garanti en dessous de 10%. Grâce à notre solide exécution sur plusieurs fronts, nous avons généré un rendement total pour les actionnaires de 29% et avons été placés dans une perspective positive par S&P. Plus important encore, nous pensons que nos efforts profiteront aux actionnaires non seulement en 2019, mais à long terme, alors que nous terminons la cessation de nos activités de gestion des investissements et nous nous concentrons sur la fourniture d'une performance cohérente et régulière de notre portefeuille immobilier.

    Passons au quatrième trimestre. Du point de vue des investissements, ce fut un trimestre particulièrement actif, réalisant près de la moitié de notre volume d'investissement en 2019, principalement dans des entrepôts et des propriétés industrielles à des écarts attractifs par rapport à notre coût du capital. Et cet élan s'est poursuivi dans la nouvelle année. L'environnement de marché au quatrième trimestre a de nouveau été défini par les conditions de concurrence qui ont prévalu tout au long de 2019, soutenues par des taux d'intérêt bas. En Europe, des taux très bas ont continué de stimuler les flux de capitaux dans la région, des montants croissants d'argent recherchant des transactions largement commercialisées. Les progrès du Brexit ont contribué à renouveler l'intérêt pour les actifs britanniques et le marché nordique de l'immobilier commercial a connu une année record pour le flux des transactions.

    Aux États-Unis, l'industrie et la logistique sont restées les types de propriétés les plus recherchés dans un contexte de croissance économique soutenue, soutenu par un faible taux de chômage, une faible inflation et le faible coût du crédit. Tout au long de 2019, nous avons continué à considérer les contrats de cession-bail de vente et les acquisitions hors marché ainsi que les projets de construction sur mesure et d'autres projets d'investissement comme les meilleurs moyens de faire fonctionner le capital sur une base ajustée au risque. Alors que les secteurs de l'entrepôt et de l'industrie présentaient les meilleures opportunités en 2019, représentant près de 80% de notre volume d'investissement en année pleine, nous avons maintenu notre approche diversifiée, réalisant des investissements totalisant 868 millions de dollars couvrant tous les principaux types de propriétés dans 55 propriétés, loués nets à 29 locataires, opérant dans 14 secteurs différents, situés principalement aux États-Unis et en Europe du Nord et de l'Ouest. Au cours de l'année, nous avons également converti de manière créative la majeure partie de nos actifs de libre-entreposage en location nette, ajoutant une plus grande diversité à notre portefeuille de location nette ainsi qu'une source potentielle de futures opportunités de location nette alors que les exploitants cherchent à adopter une approche fondée sur l'actif. .

    En 2019, nous avons activement utilisé notre coût du capital amélioré pour étendre nos investissements dans des actifs industriels et logistiques de meilleure qualité qui se négocient à des taux de capitalisation plus bas. Cependant, cela n'a pas déplacé notre attention continue sur l'ensemble plus large d'opportunités d'actifs locatifs nets dans lesquels nous avons traditionnellement investi, à savoir les propriétés critiques sur le plan opérationnel louées net à des sociétés en croissance qui se situent juste en dessous de la note d'investissement, offrant ainsi un écart supplémentaire et un risque impérieux. -des rendements ajustés sur des baux longs. Au total, nos investissements en 2019 ont été exécutés à un taux plafond moyen pondéré initial de 6,7% et avaient une durée de location moyenne pondérée de 19 ans. Comme prévu, notre activité d'investissement en 2019 a été pondérée en amont avec un quatrième trimestre particulièrement actif au cours duquel nous avons réalisé des investissements de 412 millions de dollars à un taux plafond initial moyen pondéré de 6,3% sur une durée moyenne pondérée de 20 ans. Cela comprenait l'achèvement de trois projets d'investissement en capital totalisant 44 millions de dollars, ce qui porte le total de l'année complète des projets achevés à 127 millions de dollars, ce qui représentait environ 15% de notre volume d'investissement total en 2019. Ce sont vraiment des transactions hors marché, ce qui nous permet de négocier de meilleures conditions par rapport aux transactions largement commercialisées et de créer de la valeur pour la structure de location elle-même. De telles transactions fournissent non seulement une source immédiate de flux de transactions supplémentaires, étant donné la taille et l'étendue de notre portefeuille, elles ajoutent également des biens immobiliers de haute qualité au prix coûtant.

    Passons en revue quelques-unes des transactions les plus notables du trimestre. Notre plus gros investissement au cours du quatrième trimestre a été la cession-bail de 94 millions de dollars d'une installation logistique, louée nette à Stanley Black & Decker, le fabricant bien connu d'outils à main et électriques, qui a obtenu la note A de S&P. L'installation est située dans la région de la Grande Charlotte, à proximité des principales voies de transport et est le deuxième plus grand centre de distribution du locataire aux États-Unis à louer triple-net avec des augmentations de loyer annuelles fixes et a un loyer inférieur au marché qui offre un potentiel de hausse à la fin de la durée de 12 ans. En décembre, nous avons réalisé une acquisition de 56 millions de dollars d'un magasin de vente au détail expérientiel, loué net à Bass Pro Group, un important fournisseur d'articles de sport de plein air aux États-Unis et au Canada. Il s'agit d'un véritable lieu de vente au détail de destination qui existe depuis plus de 17 ans. Il est loué en triple net sur une période de 24 ans avec une croissance des loyers basée sur l'IPC. Nous sommes restés sélectifs dans notre approche du secteur de la vente au détail et continuons de nous concentrer sur les emplacements les plus performants, avec une couverture solide, où le locataire a une stratégie différenciée, le protégeant de la concurrence du commerce électronique.

    Au début du trimestre, nous avons conclu un contrat de cession-bail de 53 millions de dollars pour trois installations industrielles, loué net à Apex Tool Group, qui est l'un des plus grands producteurs d'outils de haute performance. Deux des installations sont situées aux États-Unis et une au Mexique, qui sont toutes essentielles à l'empreinte opérationnelle mondiale de la société. Les immeubles sont loués sur une base triple net en dollars américains pour une période de 25 ans, avec des augmentations de loyer annuelles fixes.

    Le dernier que je mentionnerai est la cession-bail de 38 millions de dollars que nous avons conclue en novembre pour deux installations logistiques au Danemark et en Suède, louées net à Stark Group, qui est le plus grand fournisseur de projets de construction et de construction – produits dans la région nordique. Les deux actifs sont stratégiquement situés avec un accès facile aux principales autoroutes et routes de navigation. Ils sont loués en triple net pour une durée de 20 ans, avec une augmentation annuelle des loyers basée sur l'IPC.

    Nos investissements en 2019, conjugués à notre approche proactive de la gestion d'actifs, ont également amélioré la qualité de notre portefeuille à travers de nombreuses mesures clés. L'ABR généré par les entrepôts et les propriétés industrielles est passé à 45% de l'ABR, tandis que l'ABR du bureau a été réduit à 22% par rapport à 25% il y a un an. Nous avons augmenté la proportion d'ABR générée par les locataires de première qualité à 30% et réduit encore notre concentration de locataires dans le Top 10 à 22%, qui reste l'une des plus faibles du groupe de pairs en location nette. Nous avons également prolongé la durée moyenne pondérée des baux du portefeuille à 10,7 ans, soit six mois de plus qu'il y a un an, malgré le temps écoulé et nous nous sommes rapprochés de la pleine occupation pour terminer l'année à 98,8%.

    Pour l'avenir, nous nous attendons à ce que l'environnement de marché reste compétitif en 2020. Les banques centrales, tant aux États-Unis qu'en Europe, signalent leur intention de maintenir les taux bas. Le Brexit a fait des progrès significatifs et les craintes d'une guerre commerciale avec la Chine se sont quelque peu apaisées. Cependant, l'impact du coronavirus et de la croissance mondiale des chaînes d'approvisionnement est devenu une inconnue. À long terme, nous pensons que les opportunités de marché pour la location nette restent vastes. Notre approche diversifiée nous permet d'investir dans tous les types de propriétés sur deux continents et notre coût du capital nous permet de le faire de manière relutive, soutenu par un accès établi aux marchés des capitaux et un bilan bien positionné avec une liquidité suffisante pour exécuter notre portefeuille d'investissements .

    Comme je l'ai mentionné, l'élan des transactions que nous avons vu au quatrième trimestre s'est prolongé jusqu'en 2020. Depuis le début de l'année, nous avons ajouté 206 millions de dollars d'investissements, dont deux acquisitions clôturées totalisant 139 millions de dollars et trois projets d'immobilisations achevés totalisant 67 millions de dollars. Nous avons également six autres projets totalisant 176 millions de dollars qui devraient être terminés d'ici la fin de cette année. Ainsi, nous avons actuellement une bonne visibilité sur environ 380 millions de dollars de volume d'investissement pour 2020 et un pipeline sain de nouveaux investissements supplémentaires, une excellente position pour être dans ce début d'année.

    Et avec ça, je passe l'appel à Toni.

    Toni Sanzone – Directeur Général, Directeur Financier

    Bonjour à tous. Comme l'a dit Jason, nous sommes très satisfaits des progrès que nous avons réalisés sur plusieurs fronts en 2019 et pensons que nous sommes bien positionnés pour l'année à venir compte tenu de nos perspectives actuelles. À commencer par nos résultats. Pour rappel, nos résultats 2019 reflètent l'impact en année pleine de la fusion avec CPA: 17, qui a significativement amélioré la composition de nos résultats avec 95% du total des AFFO générés par notre cœur de métier immobilier. Comme notre flux de frais de gestion des investissements a diminué au fil du temps, nous les remplaçons activement par des flux de trésorerie immobiliers plus appréciés et stables. Nous avons été ravis de générer une croissance annuelle de 8% des AFFO immobiliers par action, tout en réduisant et en renforçant considérablement notre bilan.

    Le total des AFFO pour le quatrième trimestre a été de 1,28 $ par action, ce qui porte les AFFO pour l'année entière à 5 $ par action, soit une baisse de 7,2%, en raison de la baisse attendue des bénéfices de la gestion des investissements. Les AFFO de l'immobilier ont totalisé 1,21 $ par action pour le trimestre et 4,74 $ par action pour l'année entière, une augmentation de 8% par rapport à l'année précédente, tirée par des revenus de location substantiellement plus élevés des propriétés que nous avons acquises dans le CPA: fusion 17 ainsi que notre activité d'investissement nette et une forte croissance à magasins comparables. Les AFFO immobiliers en 2019 comprenaient également deux importants règlements et recouvrements liés aux baux totalisant 16 millions de dollars, dont nous avons discuté lors d'appels précédents.

    Comme Jason l'a expliqué, notre volume d'investissement au quatrième trimestre a totalisé 412 millions de dollars, ce qui représente près de la moitié de notre total annuel de 868 millions de dollars. Et comme la majorité des investissements ont clôturé vers la fin du trimestre, ils ont eu un impact minimal sur le quatrième trimestre et les résultats annuels. L'activité de cession a également été largement pondérée en back-end, tirée par le rachat par le New York Times début décembre. Au cours du quatrième trimestre, nous avons cédé 12 propriétés pour 348 millions de dollars, portant les cessions en année pleine à 384 millions de dollars. Depuis la fin de l'année, nous avons clôturé la vente d'un hôtel en activité à Miami pour 115 millions de dollars, ce qui nous laisse un seul hôtel en activité, que nous prévoyons de vendre au cours de la prochaine année.

    Nos cessions occupées en 2019 ont été exécutées selon un taux plafond moyen pondéré de 7,8%, à l'exclusion du New York Times, que nous considérons comme une valeur aberrante, compte tenu de son option d'achat à prix fixe. Les autres cessions au cours du quatrième trimestre comprenaient six immeubles commerciaux et un établissement d'enseignement, qui étaient vacants et retransférés aux prêteurs, éliminant ainsi les frais de port associés. ABR a augmenté de 5% d'une année sur l'autre, tirée par notre activité d'investissement nette en 2019, la conversion des actifs de libre-entreposage en location nette et la forte augmentation des loyers contractuels d'une année sur l'autre. La croissance des loyers des magasins comparables, telle que nous la définissons, était de 2%, ce qui représente une augmentation moyenne des loyers contractuels inscrite dans nos baux. Comme bon nombre d'entre vous le savent, les FPI de location nette s'intéressent de plus en plus à divulguer les paramètres de croissance des magasins comparables, y compris l'incidence de l'activité de location, des postes vacants et des pertes sur créances. L'intégration de l'impact de ces facteurs réduirait la croissance des loyers des magasins comparables d'environ 100 points de base et c'est quelque chose que nous chercherons à ajouter à notre divulgation supplémentaire à l'avenir.

    Du point de vue de la publication, nous avons eu un quatrième trimestre actif, exécutant 15 renouvellements et extensions de baux, ce qui représente 2% de l'ABR. Une partie de cela était liée à la restructuration du bail de quatre installations de fabrication, dont nous avons discuté lors de notre dernier appel de résultats. Comme prévu, cette restructuration comprenait une réduction initiale du loyer de 5,4 millions de dollars à 1 million de dollars, mais elle augmentera régulièrement pour atteindre 2,4 millions de dollars la quatrième année du bail. Ce déploiement a plus que compensé les écarts de publication positifs sur plusieurs immeubles de bureaux et d'entrepôts. Au total, notre activité de libération a récupéré 89% du loyer précédent et ajouté sept ans de durée moyenne pondérée du bail. Compte tenu de la variabilité de cette métrique d'un trimestre à l'autre, en interne, nous l'examinons sur les huit trimestres de fin, sur quelle période, nous avons récupéré 97% du loyer précédent et ajouté, sur une base moyenne pondérée, 7,7 années de durée du bail, tout en ne dépensant que 1,16 $ par pied carré en améliorations locatives et en commissions de location.

    Pour les nouvelles activités de location, nous avons conclu 11 nouveaux baux sur des propriétés existantes avec une durée moyenne pondérée de 17 ans. Cela comprenait la location d'environ 1 million de pieds carrés d'espace sur le toit pour l'installation de panneaux solaires sur une installation logistique récemment agrandie que nous possédons dans le port de Rotterdam aux Pays-Bas. Cela générera des revenus de location supplémentaires sans aucun investissement supplémentaire de notre part. Compte tenu des opportunités offertes par la taille de notre portefeuille d'entrepôts et industriels, nous cherchons activement à reproduire ces opportunités de location, ce qui permet également de poursuivre nos initiatives ESG.

    Passage à notre activité et bilan de marchés de capitaux. Nous continuons d'avoir accès à une variété de marchés de capitaux au total en 2019, levant 1,4 milliard de dollars de capitaux à long terme et permanents à bon prix. Nous avons accédé aux marchés des capitaux d'emprunt en dollars américains et en euros en juin et septembre respectivement, levant environ 900 millions de dollars par le biais d'obligations non garanties. Le produit net de ces placements est principalement utilisé pour réduire les montants impayés sur notre facilité de crédit non garantie et pour rembourser la dette hypothécaire à rendement plus élevé, faisant ainsi progresser notre stratégie en matière de dette non garantie.

    Au quatrième trimestre, nous avons remboursé 324 millions de dollars de dettes hypothécaires, portant le total pour 2019 à 1,3 milliard de dollars. En conséquence, la dette garantie en pourcentage de l'actif brut a été effectivement réduite de moitié en 2019, clôturant l'année à 9,7%, libérant 180 millions de dollars supplémentaires d'ABR dans le processus. En conséquence, fin 2019, 73% du total des ABR n'étaient pas grevés, contre 53% au début de l'année.

    Nos émissions d'obligations de 2019 avaient un taux d'intérêt moyen pondéré de 2,3%, ce qui est bien inférieur au coût moyen pondéré de 4,8% de la dette hypothécaire que nous avons remboursée, ce qui a permis de réaliser d'importantes économies d'intérêt en 2020 et au-delà. De plus, grâce à notre programme de GAB, nous avons levé 523 millions de dollars de capitaux propres en 2019 au prix moyen pondéré de 79,70 $, qui se sont tous terminés plus tôt dans l'année car aucune activité de GAB n'a été émise au quatrième trimestre. Nous avons terminé l'année avec un endettement net sur EBITDA ajusté de 5,4 fois et une dette sur actifs bruts de 40,3%, réduisant ainsi l'effet de levier global de 5,8 fois et 42,8% il y a un an. Depuis la fin de l'année, nous avons modifié et mis à jour notre facilité de crédit de premier rang non garantie, augmentant la capacité totale à 2,1 milliards de dollars, dont 1,8 milliard de dollars est une ligne de crédit renouvelable multidevises en plus d'un prêt à terme de 150 millions de livres sterling et d'un équivalent de 105 millions de dollars – prêt à terme à tirage différé en devises, qui arrivent tous à échéance dans cinq ans.

    L'augmentation de la taille et l'amélioration des prix, de la durée et d'autres conditions reflètent les progrès importants que nous avons réalisés au cours des dernières années, en exécutant notre stratégie commerciale et la forte demande du marché bancaire pour notre crédit. En tant que tel, nous commençons l'année avec un bilan extrêmement bien positionné et solide avec une liquidité suffisante, ce qui nous assure une grande flexibilité dans le financement de notre portefeuille d'acquisitions et nous permet de continuer à accéder aux marchés des capitaux de manière opportuniste.

    Passons maintenant à l'orientation. Pour 2020, nous prévoyons générer un AFFO total compris entre 4,86 ​​$ par action et 5,01 $ par action, y compris un AFFO immobilier compris entre 4,74 $ par action et 4,89 $ par action. Nos prévisions supposent un volume d'investissement compris entre 750 millions de dollars et 1,25 milliard de dollars, ce qui comprend les projets d'investissement en capital que nous prévoyons réaliser au cours de l'année.

    Concernant le calendrier des investissements 2020. Comme Jason l'a mentionné, nous avons déjà clôturé 206 millions de dollars d'investissements cette année, reflétant l'élan continu d'un quatrième trimestre actif et nous avons un projet supplémentaire d'investissement de 176 millions de dollars qui devrait être achevé en 2020 avec des dates d'achèvement prévues pour chacun fournies dans notre supplémentaire. D'après notre expérience, nos prévisions supposent également que les activités d'investissement qui ne sont pas actuellement dans notre pipeline seront probablement plus pondérées vers la fin de l'année.

    L'activité de cession pour l'année devrait se situer entre 300 et 500 millions de dollars. Cela comprend la vente de 115 millions de dollars d'un hôtel en activité, qui a fermé en janvier, comme je l'ai mentionné précédemment. Du point de vue des prévisions, il est important de noter que cet hôtel fonctionne presque à l'équilibre, donc sa vente n'aura pas d'impact significatif sur 2020 AFFO. Comme prévu, nos bénéfices de gestion des placements continueront de baisser avec la fusion et l'internalisation en cours des fonds d'hébergement CWI. Nous prévoyons actuellement que cette transaction sera conclue à la fin du premier trimestre, sous réserve de l'approbation des actionnaires, date à laquelle nous recevrons environ 32 millions de dollars d'actions ordinaires et 65 millions de dollars d'actions privilégiées dans la société issue du regroupement, qui devraient Dividende de 5%. Cela s'ajoute aux quelque 100 millions de dollars d'actions ordinaires que nous détenons actuellement dans les fonds CWI. Dans le même temps, nous verrons commencer les frais de gestion d'actifs et les intérêts des bénéfices dans les fonds et ne paierons plus de frais de sous-conseil.

    Du côté des dépenses, nous prévoyons que le total des frais généraux et administratifs pour 2020 se situera entre 80 et 84 millions de dollars. Cela comprend certaines dépenses ponctuelles d'environ 4 millions de dollars en 2020, alors que nous passons à un nouveau siège social plus tard cette année. De plus, nous prévoyons absorber le coût des coûts de plate-forme précédemment partagés, car les remboursements que nous avons reçus des fonds CWI pour les services de transition diminuent au cours de l'année.

    Pour donner un contexte supplémentaire à nos attentes pour 2020 par rapport aux résultats de cette année, AFFO pour 2019 a inclus une résiliation de bail et d'autres revenus beaucoup plus élevés que nous prévoyons en 2020, principalement en ce qui concerne les deux recouvrements liés à la location plus importants qui totalisaient 16 millions de dollars en 2019. De même, en 2019, nous avons constaté certains avantages fiscaux totalisant plus de 5 millions de dollars, ce qui a réduit notre charge d'impôts en espèces à environ 20 millions de dollars sur une base AFFO. Compte tenu de notre visibilité actuelle, nous ne nous attendons pas à des avantages similaires en 2020, augmentant ainsi notre charge fiscale en espèces.

    Enfin, nous prévoyons une baisse sensible des intérêts débiteurs en 2020, résultant de l'impact en année pleine de l'activité des marchés de capitaux de l'an dernier, qui a réduit notre coût de l'endettement à 3,2% en fin d'année. Bien que nous ne fournissions pas d'indications spécifiques sur l'activité des marchés des capitaux, notre fourchette d'objectifs suppose que nous utilisons un effet de levier de bilan neutre sur la base de la dette par rapport à l'actif brut.

    En conclusion, notre bilan est plus solide que jamais avec un faible endettement, une liquidité abondante et un accès bien établi à diverses formes de capital. Nous sommes satisfaits de la dynamique initiale que nous constatons avec les investissements que nous avons déjà clôturés à ce jour et de la façon dont notre pipeline se construit. Comme l'a souligné Jason, nous avons une bonne visibilité sur environ 380 millions de dollars de volume de transactions en 2020 grâce à des investissements déjà clôturés et à des projets d'immobilisations qui devraient être achevés d'ici la fin de l'année. Et avec la clôture prévue de la fusion de CWI à la fin du premier trimestre, nous simplifierons davantage nos activités, en nous rapprochant progressivement de la génération de 100% de nos revenus immobiliers.

    Et avec cela, je vais renvoyer l'appel à l'opérateur pour des questions.

    Questions et réponses:

    Opérateur

    Je vous remercie. À ce moment, nous répondrons aux questions. [Operator Instructions] Notre première question vient de Sheila McGrath avec Evercore. S'il vous plait procédez.

    Sheila McGrath – Evercore ISI – Analyste

    Je suppose – je me demandais si vous pouviez nous donner un aperçu du NOI du même magasin pour le self-stockage, qui était particulièrement solide. Toutes ces propriétés sont-elles louées? Et comment – qu'est-ce qui a stimulé cette croissance et cette participation aux baux?

    Brooks G. Gordon – Directeur Général, Responsable Asset Management

    Voici Brooks. La grande majorité est louée nette dans le cadre de la transaction Extra Space. Nous en avons 10 qui sont actuellement en exploitation, et neuf autres devraient être ajoutés au bail Extra Space et la même performance de magasin est vraiment juste intégrée dans ce portefeuille. Ce sont des marchés qui ont connu une bonne croissance des loyers. Ainsi, par exemple, dans les 10 que nous avons retenues comme propriétés opérationnelles, par exemple, celles-ci ont connu une très bonne croissance, au nord de 10% de croissance de NOI. Et sur le bail net, ceux-ci sont soumis à une formule de croissance des loyers à long terme, où il y a une composante fixe et une composante variable en fonction de la croissance des revenus.

    Sheila McGrath – Evercore ISI – Analyste

    D'accord! Super. Puis…

    Brooks G. Gordon – Directeur Général, Responsable Asset Management

    Donc – et aussi, juste U-Haul a aussi une bosse là-dedans et c'est une grande pièce du puzzle.

    Sheila McGrath – Evercore ISI – Analyste

    C'est vrai. Et puis, sur la propagation de crédit-bail sur les industriels étant négatif, y avait-il un accord qui faussait cela? Juste un peu de couleur sur les spreads de leasing industriels.

    Brooks G. Gordon – Directeur Général, Responsable Asset Management

    Oui, c'est tout simplement motivé par cet entraînement que Toni a mentionné dans ses remarques d'ouverture. Donc, si vous le confirmez, les écarts de location étaient assez solides ce trimestre dans la fourchette de 112%, mais cette opération d'entraînement sur quatre propriétés industrielles a vraiment conduit cela.

    Sheila McGrath – Evercore ISI – Analyste

    D'accord. Et dernière question, si vous pouviez simplement commenter la liste de surveillance des locataires, comment cela est-il suivi et s'il y a des locataires notables que vous souhaitez appeler pour que nous en soyons conscients?

    Brooks G. Gordon – Directeur Général, Responsable Asset Management

    Sûr. La qualité du crédit est assez bonne en ce moment. La liste de surveillance accrue est inférieure à 2% de l'ABR. En termes de concentration, il n'y a pas vraiment de tendances dans l'industrie, c'est juste un mélange. Encore une fois, nous surveillons de près tous les locataires et sommes assez prudents et disposés à rétrograder sur notre liste de surveillance de manière assez proactive. Nous pensons donc que c'est une liste sûre à regarder et que nous nous sentons assez bien. Ainsi, aucune concentration réelle n'est particulièrement notable.

    Sheila McGrath – Evercore ISI – Analyste

    D'accord, merci.

    Opérateur

    Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Greg McGinniss de la Banque Scotia. S'il vous plait procédez.

    Greg McGinniss – Banque Scotia – Analyste

    Salut, bonjour.

    Jason E. Fox – Directeur Général, Administrateur

    Bonjour, Greg.

    Greg McGinniss – Banque Scotia – Analyste

    Toni, j'espérais juste que vous pourriez nous aider à réfléchir à une sorte de directive d'orientation sur les hypothèses de souscription, que ce soit les taux de capitalisation ou les écarts d'investissement.

    Jason E. Fox – Directeur Général, Administrateur

    Hé, Greg, voici Jason. Je vais prendre cela. Sûr. Ainsi, dans nos conseils, nous avons parlé d'une fourchette d'acquisition de 750 millions à 1 milliard de dollars dans un quart de nouveaux investissements. Je pense que nous avons constaté une certaine compression du taux plafond au cours de l'année, aux États-Unis et en Europe. Si vous regardez nos transactions du premier trimestre à ce jour, les 200 millions de dollars que nous avons référencés plus tôt dans cinq investissements, à la fois de nouveaux investissements et des projets d'immobilisations, ceux-ci se sont mélangés à un taux plafond d'environ 6,5%. Difficile de prédire l'année entière où iront les marchés et où se présenteront les opportunités. Mais je pense que c'est probablement un bon taux d'exécution pour que vous pensiez à l'année. C'est un peu en baisse par rapport aux six moyennes et hautes que nous étions pour un taux plafond mixte en 2019.

    Et je pense que cela reflète deux choses. Premièrement, nous avons observé une compression continue du rendement. Mais je pense que, tout aussi important, nous élargissons en quelque sorte les types d'accords que nous examinons. Nous nous concentrons toujours sur ce que nous avons traditionnellement fait, c'est-à-dire la cession-bail de la vente, les propriétés opérationnelles critiques, où nous avons généré des rendements supérieurs au marché, mais nous ajoutons également des biens immobiliers de meilleure qualité qui peuvent se négocier à des taux de capitalisation inférieurs peut avoir une croissance intégrée plus élevée ou de meilleurs résultats de publication à la fin des termes. Le Black – le Stanley Black & Decker en serait un bon exemple. Donc, je pense que ces deux composantes sont en quelque sorte à l'origine de la légère compression du taux de capitalisation, du moins comment nous voyons l'année se dérouler.

    Greg McGinniss – Banque Scotia – Analyste

    Merci. Et puis je sais que vous en avez déjà parlé un peu. Donc, je m'excuse si cela a été couvert, mais du côté des investissements en capital, où vous cherchez à livrer près de 0,25 milliard de projets en 2020, voyez-vous cela comme une attente raisonnable pour les livraisons à l'avenir? Juste curieux de savoir ce que vous voyez comme – quelle est la profondeur de ce pipeline dans le portefeuille actuel de projets d'investissement potentiels? Et puis, quel est le processus pour s'approvisionner davantage?

    Jason E. Fox – Directeur Général, Administrateur

    Ouais. Nous avons – je vais commencer ici et je vais voir si Brooks veut ajouter de la couleur. Oui, donc, 2019-2020/2019, environ 10% à 15% du volume de nos transactions étaient ces investissements en capital dans des projets de développement qui incluent également des solutions de construction en passant. Cette année, vous avez entendu les chiffres dont nous venons de parler, nous prévoyons que cela doublera les chiffres de 2019. Nous nous attendons à environ 240 millions de dollars d'investissements qui devraient être achevés cette année, encore une fois à la construction et aux extensions, dont certains ont déjà été achevés depuis le début de l'année. Nous avons également 130 millions de dollars supplémentaires dans notre supplément qui devraient s'achever en 2021. Donc, difficile à prévoir, comme toujours, mais je pense qu'un bon taux d'exécution se situe probablement dans cette fourchette de 20 à 30%. C'est devenu une grande priorité de notre équipe de gestion des investissements. Nous avons les compétences nécessaires pour identifier les relations avec les locataires. Nous possédons également un important bassin d'actifs, et en particulier les actifs industriels qui ont tendance à se prêter assez bien aux extensions.

    Je veux dire, comme nous en avons parlé dans le passé, nous mettons plus d'argent au travail, mais nous mettons également de l'argent à travailler à des rendements plus élevés. Nous prolongeons la durée des baux lorsque nous faisons des extensions. Il s'agit d'un bien immobilier de meilleure qualité et nous ajoutons également la criticité du portefeuille, étant donné que nous construisons ou étendons aux spécifications et aux besoins actuels d'un locataire. Donc, beaucoup de points positifs qui découlent de ce type d'investissement et je pense que vous continuerez à voir une concentration et, espérons-le, une partie croissante de notre volume annuel de transactions.

    Greg McGinniss – Banque Scotia – Analyste

    Super merci.

    Opérateur

    Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Jeremy Metz de BMO. S'il vous plait procédez.

    Jeremy Metz – BMO Marchés des capitaux – Analyste

    Salut les gars, bonjour. Question pour Jason ou peut-être Brooks ici, mais j'espérais que nous pourrions obtenir une sorte de mise à jour sur la situation de Pendragon, si vous avez des discussions là-dessus sur la possibilité de restructurer ces baux et c'est quelque chose que nous devons garder à l'esprit pour éventuellement ici en 2020. Et juste comme suite, le nombre de propriétés Pendragon a baissé d'un actif, il est tombé à 69 maintenant, mais je n'ai pas vu une vente répertoriée sur la page de disposition. Donc, n'importe quelle couleur sur ce serait aussi bien.

    Brooks G. Gordon – Directeur Général, Responsable Asset Management

    Sûr. Je – c'est Bruce, je vais prendre celui-là. Sur cette question précise, nous sommes allés directement avec un locataire qui était auparavant le sous-locataire. Donc, nous sommes toujours sur la propriété, mais c'était un bon résultat pour aller directement avec un sous-locataire qui était déjà en place. Et puis en ce qui concerne Pendragon plus largement, nous pensons que la Société a fait beaucoup de progrès, notamment au second semestre. Beaucoup de leurs actions portent leurs fruits. Ceux-ci incluent l'embauche d'un nouveau PDG très bien considéré, ce qui réduit considérablement les coûts, mais le principal moteur de leur redressement et la principale cause de certains de leurs défis étaient tout simplement trop de stocks et ils ont considérablement réduit cela de près de 30% et sont en un bien meilleur endroit. Je pense que c'est dans le contexte d'un bilan très conservateur. Certes, les vents contraires de l'industrie et leurs concurrents partagent ces vents contraires, mais nous ne considérons pas cela comme un risque de défaut, nous avons plus de 10 ans de durée moyenne pondérée des baux. There is no intention to restructure that deal nor do we foresee a need to. So we think the company is in a good place now. Certainly, industry headwinds, but they're well positioned on recovery.

    Jeremy Metz — BMO Capital Markets — Analyst

    That's helpful. And then, Toni, I appreciate the added color you gave on the same store. You mentioned that including vacancies and credit loss, it would have had about 100 basis point impact. Not sure if you have it but interested in what that would have been in terms of impact for the full year, how much of that was credit loss versus vacancy? And just as you think about credit loss in 2020, any sort of color on what you're forecasting here even if just relative '20 versus '19?

    Brooks G. Gordon — Managing Director, Head of Asset Management

    So — this is Brooks. In terms of credit losses, we make assumptions that are baked into our guidance. I don't have the specific percentage right in front of me, but in any given year, we're always assuming some portion of credit loss. Our expectations are historically that we would actually perform better than that. I'll say with respect to the drag on same-store, that's a — 100 basis points is a good placeholder and we intend to disclose more of that going forward. I think our real world experience in recent years has been somewhat better than that. And so, we do think that's a good placeholder for the moment and you'll see more disclosure from us on that in the future.

    Jeremy Metz — BMO Capital Markets — Analyst

    And that 100 basis points, that is both a mix of credit loss and vacancy impact, right? So, should we think about that half and half or is there any sort of rough ballpark?

    Brooks G. Gordon — Managing Director, Head of Asset Management

    Yeah, I think the rough ballpark, I think half and half is probably a good assumption. For example, that workout that I just mentioned and Toni mentioned certainly plays into that number.

    Jeremy Metz — BMO Capital Markets — Analyst

    Génial. Merci les gars.

    Opérateur

    Je vous remercie. Our next question comes from Emmanuel Korchman with Citi. Please proceed.

    Emmanuel Korchman — Citi Research — Analyst

    Hey, good morning, everyone. Just maybe one for Toni. The dispositions, can we talk about the timing and the expected yields on those throughout the year?

    Toni Sanzone — Managing Director, Chief Financial Officer

    For the upcoming year or what we've experienced?

    Emmanuel Korchman — Citi Research — Analyst

    For the upcoming year.

    Toni Sanzone — Managing Director, Chief Financial Officer

    Sûr. I think — I mean I think the timing is pretty well spread at this point in time. I don't really see any significant weighting. I mean, I think the pipeline is something we actively work on. Brooks, can you give some color on this just a breakdown of how we're looking at that?

    Brooks G. Gordon — Managing Director, Head of Asset Management

    Ouais. So the — obviously we've announced one transaction, which was already closed, which was the operating hotel. The disposition pipeline is pretty evenly spread over the year, but historically that has tended to slip closer toward the end of the year, but we do expect it to be pretty well spread out. From a deal makeup perspective, the 40% of that expected disposition volume is what we call non-core. Again, the vast majority of that being that operating hotel and minimal vacant asset sales kind of about 5% to 7% of that with the balance kind of roughly split between residual risk management and opportunistic sales. It's about 60% international, 40% US and pretty evenly split across property types.

    Emmanuel Korchman — Citi Research — Analyst

    Grand merci. And Jason, going back to a comment you made, you said that you're sort of maybe broadening the types of properties you looked at. You pointed out the Stanley Black & Decker deal. Does that then put you in a situation where you're competing with the different competitive set of other investors? And how do you think about your cost of capital on your sort of operating advantages versus theirs when you're operating in a different asset category?

    Jason E. Fox — Chief Executive Officer, Board Member

    Yeah, I mean, on the margin there probably are some different competitors that will compete against, especially as you get into higher-quality, more infill or Tier 1 markets. I think where we differentiate ourselves on a lot of those deals is our ability to execute. The focus is still going to be on sale leasebacks. We can drive some yield relative to what the market typically bears. To the extent there is complexity in the upfront structuring, that will play well into us. But our cost of capital has gotten stronger and we can do deals like the Stanley Black & Decker deal that's kind of a well below 6% cap rate and still generate sufficient spreads to our cost of capital. We're not going to win all of those deals, of course, but we do have very good relationships within the net lease community. We think we'll get first look and last look at a lot of these and that's an advantage to us as well.

    So again, we look at that as more incremental to our deal volume. We're going to continue to focus and do lots of deals in the traditional space where we can generate cap rates of north of 6% and even north of 7% in some circumstances.

    Emmanuel Korchman — Citi Research — Analyst

    Great, thank you.

    Jason E. Fox — Chief Executive Officer, Board Member

    Welcome.

    Opérateur

    Je vous remercie. [Operator Instructions] Je vous remercie. We do have an additional question from Sheila McGrath with Evercore. Please proceed.

    Sheila McGrath – Evercore ISI – Analyste

    Oui. Jason, I saw an article in Crain's that you guys were thinking about doing something new in Chicago, maybe redevelop or expanded a building at Clinton Street. I was wondering if you could just give us some information on that opportunity.

    Jason E. Fox — Chief Executive Officer, Board Member

    Yeah, sure. It's a great asset that we've owned for a while. I'll let Brooks give some color on what our possibilities are for that asset.

    Brooks G. Gordon — Managing Director, Head of Asset Management

    Sûr. So it's an office asset in the West Loop in Chicago. It has a way below market rent and the tenant doesn't have any renewal option. So, we have an excellent opportunity to push economics there. We also own a parking lot directly adjacent. And so the article, I believe you're mentioning references the planned expansion that we're working on for that site. It's early days, but it's a very, very good opportunity with an extremely attractive site. And so hopefully, hear more about that soon.

    Sheila McGrath – Evercore ISI – Analyste

    Okay, great. And that's currently not in the investments in the supplemental, correct?

    Brooks G. Gordon — Managing Director, Head of Asset Management

    No, it is not.

    Sheila McGrath – Evercore ISI – Analyste

    Okay, thank you.

    Opérateur

    Je vous remercie. At this time, I'm not showing any further questions. I'll now hand the call back to Mr. Sands.

    Peter Sands — Director, Institutional Investor Relations

    Great, thank you. Thank you for your interest in W. P. Carey. If you have additional questions, please call Investor Relations on 212-492- 1110. That concludes today's call. You may now disconnect.

    Duration: 39 minutes

    Appeler les participants:

    Peter Sands — Director, Institutional Investor Relations

    Jason E. Fox — Chief Executive Officer, Board Member

    Toni Sanzone — Managing Director, Chief Financial Officer

    Brooks G. Gordon — Managing Director, Head of Asset Management

    Sheila McGrath – Evercore ISI – Analyste

    Greg McGinniss — Scotiabank — Analyst

    Jeremy Metz — BMO Capital Markets — Analyst

    Emmanuel Korchman — Citi Research — Analyst

    More WPC analysis

    Tous les relevés d'appel des gains

    Transcription de l'appel de résultats de W.P Carey Inc. (WPC) T4 2019
    4.9 (98%) 32 votes