Transcription modifiée de la conférence téléphonique sur les résultats BKD ou présente …

BRENTWOOD 23 février 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de Brookdale Senior Living Inc Mercredi 19 février 2020 à 14 h 00 GMT

Brookdale Senior Living Inc. – vice-présidente principale de la RI

* Lucinda M. Baier

Brookdale Senior Living Inc. – Président, chef de la direction et administrateur

* Steven E. Swain

Brookdale Senior Living Inc. – Vice-président exécutif et directeur financier

RBC Marchés des Capitaux, Division de la recherche – Directeur de la recherche et analyste des actions des services de santé

Bonjour mesdames et messieurs. Je m'appelle Phyllis et je serai votre opérateur de conférence aujourd'hui. En ce moment, j'aimerais souhaiter la bienvenue à tous à l'appel de publication des résultats du quatrième trimestre de Brookdale Senior Living. (Instructions de l'opérateur) Pour rappel, cette conférence sera enregistrée à des fins de rediffusion.

Kathy Ann MacDonald, Brookdale Senior Living Inc. – vice-présidente directrice de la RI [2]

Merci et bonjour à tous. Je vous souhaite la bienvenue à l'appel de résultats du quatrième trimestre 2019 pour Brookdale Senior Living. Nous rejoignons aujourd'hui Cindy Baier, notre présidente et chef de la direction; et Steve Swain, notre vice-président exécutif et chef de la direction financière.

Tous les énoncés d'aujourd'hui, qui ne sont pas des faits historiques, peuvent être considérés comme des énoncés prospectifs au sens des lois fédérales sur les valeurs mobilières. Ces déclarations sont faites à la date d'aujourd'hui et nous déclinons expressément toute obligation de mettre à jour ces déclarations à l'avenir. Les résultats et performances réels peuvent différer sensiblement des déclarations prospectives. Certains de ces facteurs qui pourraient entraîner des différences dans les résultats réels sont détaillés dans le communiqué de presse que nous avons publié hier ainsi que dans les rapports que nous déposons de temps à autre auprès de la SEC, y compris les facteurs de risque contenus dans notre rapport annuel sur formulaire 10-K et des rapports trimestriels sur le formulaire 10-Q. Je vous redirige vers le communiqué pour la déclaration complète de la sphère de sécurité.

Veuillez également noter que lors de cet appel, nous présenterons des mesures financières non conformes aux PCGR. Pour les rapprochements de chaque mesure non conforme aux PCGR de la mesure conforme aux PCGR la plus comparable, je vous dirige vers la divulgation et les informations supplémentaires, qui peuvent être trouvées sur brookdale.com/investor, et ont été fournies sur un 8-K hier. Sur ce, je voudrais passer l'appel à Cindy.

Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – présidente-directrice générale et directrice [3]

Merci, Kathy. Bonjour à tous nos actionnaires, analystes et autres participants. Bienvenue à notre appel de résultats du quatrième trimestre et de fin d'année 2019. Nous avons fait de grands progrès sur notre plan stratégique, que j'ai présenté au début de 2019-2020. Ce matin, je soulignerai certaines des nombreuses étapes que nous avons franchies en 2019. Je vous fournirai également les points saillants de nos perspectives pour 2020.

À partir de 2019, nous avons livré des résultats inférieurs ou supérieurs à notre fourchette d'origine. Au quatrième trimestre, sur une base communautaire, nous continuons de constater une dynamique positive de croissance du chiffre d'affaires et un meilleur contrôle des coûts. Notre stratégie pour gagner localement fonctionne.

Depuis que nous avons annoncé notre stratégie de redressement, nous avons constamment respecté nos objectifs de guidance. Nous avons réussi à naviguer dans les changements transformationnels pour remodeler nos activités et mieux positionner Brookdale en termes de données démographiques positives et de vents contraires anticipés de l'industrie.

Je résumerai 2019 en 3 sections: personnes, portefeuille et performances. Je vais commencer par les gens. À la base, les activités de Brookdale dépendent de personnes qui prennent soin des gens. J'ai renforcé l'équipe de direction pour m'assurer que nous avons la bonne équipe pour stimuler la croissance à court terme et future. Cindy Kent, vice-présidente exécutive et présidente de Senior Living, est notre dernière venue au sein de l'équipe. Cindy a fait ses preuves en matière de collaboration avec les payeurs, les groupes de médecins et les hôpitaux pour innover et développer son entreprise. Elle était plus récemment à la division de prévention des infections de 3M, et avant cela, elle a occupé des postes de commercialisation mondiale chez Medtronic et Eli Lilly. Compte tenu de l'évolution rapide du secteur des soins de santé, les perspectives stratégiques de Cindy s'avéreront inestimables alors que nous cherchons à accélérer notre croissance. Alors que les systèmes de soins de santé continuent de passer d'un modèle de rémunération à l'acte à un modèle fondé sur la valeur et axé sur les résultats, l'établissement de relations plus étroites avec les fournisseurs de soins de santé et les payeurs nous permettra d'attirer plus rapidement de nouveaux résidents et d'améliorer la qualité de nos services. la vie des résidents.

Au cours de son premier mois, Cindy a visité plus de 20 communautés et a commencé une immersion profonde dans notre entreprise. Ses connaissances et ses compétences viendront compléter la solide expérience de l'expertise en logement des personnes âgées.

Au cours de la dernière année, nous avons également ajouté stratégiquement des leaders dotés de compétences spécifiques essentielles à la croissance à long terme. Diane Johnson May, vice-présidente exécutive des ressources humaines, a une forte concentration sur les consommateurs et une expérience considérable pour attirer et motiver une importante main-d'œuvre dans de nombreux endroits. Anna-Gene O'Neal, présidente de la division des services de santé, un chef de file reconnu en soins palliatifs, a mis un accent intense sur les soins axés sur le patient dans notre entreprise de services de santé. Rick Wigginton, vice-président principal des ventes, a 14 ans de succès démontré dans les ventes de logements pour personnes âgées. Chris Bayham, vice-président principal des technologies de l'information, possède une expérience approfondie des TI dans le secteur des soins de santé et une expérience éprouvée en gestion du changement. Ces leaders font partie de notre équipe leader de l'industrie de 58 000 associés, qui se consacrent quotidiennement à la prise en charge des résidents et des patients.

Malgré le marché du travail le plus serré depuis 50 ans, près de 70% de nos directeurs exécutifs occupent leur poste depuis plus de 2 ans. Ils choisissent de rester avec Brookdale. Nous sommes heureux parce que 2 ans est un seuil critique pour les relations avec les résidents et la réussite financière de nos communautés. Notre succès en 2019 s'est étendu au-delà des meilleurs dirigeants de nos communautés. Plus de 3 000 anciens associés sont revenus à Brookdale. De plus, Forbes a nommé Brookdale comme meilleur employeur au Tennessee, où se trouve notre siège social. Ces faits prouvent que notre culture et notre stratégie de gagner localement ont pris racine. Je suis très fier de nos associés et des progrès que nous avons accomplis dans la constitution de la meilleure équipe de personnes âgées.

En plus d'avoir la bonne équipe pour faire avancer l'entreprise, le conseil d'administration de Brookdale a subi une transformation importante. En fait, plus de 60% des membres de notre conseil d'administration sont nouveaux depuis que nous avons établi notre stratégie actuelle au début de 2019-2020. Le conseil a ajouté une expérience en soins de santé et en hôtellerie à notre solide base d'expertise immobilière et d'autres ensembles de compétences. Ensemble, notre conseil d'administration possède l'expérience nécessaire pour fournir une surveillance précieuse alors que nous mettons en œuvre notre stratégie et réalisons de solides rendements pour nos actionnaires.

Comme vous le savez, Vicki Freed et Guy Sansone sont les plus récents ajouts à notre conseil d'administration, puisqu'ils nous ont rejoints l'automne dernier. Guy est maintenant notre président non exécutif à compter du 1er janvier 2020.

En ce qui concerne notre portefeuille immobilier, nous avons considérablement simplifié nos activités et achevé la grande majorité de la restructuration de notre portefeuille. Nous avons atteint notre objectif initial de monétiser les actifs, engrangeant 250 millions de dollars de produit, et nous sommes allés au-delà des attentes avec la vente de notre entreprise CCRC non consolidée.

En 2019, nous avons réduit notre portefeuille communautaire de 14%. Notre portefeuille est maintenant 1/3 plus petit qu'il ne l'était après la finalisation de la fusion Emeritus en 2014. La restructuration de notre portefeuille a créé de nombreux accords de gestion intérimaires. En 2019, nous avons réduit les communautés gérées de plus de 50%, car nous avons réussi à assurer des transitions en douceur vers de nouveaux opérateurs et à réduire les accords de gestion là où ils ne correspondent pas à notre modèle d'entreprise. En octobre 2019, nous avons annoncé un accord avec Healthpeak pour débloquer une valeur significative grâce à la vente de notre participation dans l'entreprise CCRC à frais d'entrée non consolidés. L'accord a été conclu fin janvier 2020. Nous manquerons les relations à long terme que nous avons eues avec de nombreux résidents. En particulier, je tiens à remercier Ken Garretson, qui a été président de notre Conseil consultatif national des résidents. Je tiens également à remercier nos associés des droits d'entrée pour leur service dévoué et leur souhaite le meilleur dans leur progression, au service des communautés Healthpeak.

Nous avons déployé avec succès une partie du produit pour convertir les actifs loués en collectivités détenues, ce qui a amélioré la composition de notre portefeuille de biens loués. Début février 2020, 60% de nos unités consolidées sont détenues. La dernière mise à jour de nos initiatives de 2019 concerne notre programme d'investissement en capital pour améliorer la qualité et protéger la valeur de notre portefeuille et soutient davantage notre stratégie de croissance à long terme. 2019 a été la première année d'un programme d'investissement CapEx incrémentiel de 2 ans. Pour rappel, les investissements CapEx au niveau de la communauté incrémentielle comprennent des projets majeurs d'infrastructure de construction.

Nous avons réalisé 742 projets majeurs. En 2019, nous avons investi un total de 236 millions de dollars dans des CapEx sans développement. Comme Steve en discutera dans la section Perspectives 2020, l'investissement de cette année sera plus faible en raison des progrès importants que nous avons réalisés en 2019.

Passons maintenant à la performance de nos opérations en cours en 2019. Pour vous donner un peu de contexte, au début de 2019, de nouvelles ouvertures de communauté ont dépassé la demande et ont exercé une pression sur les meilleurs résultats dans le secteur des résidences pour personnes âgées. Il y a un an, nous avions prédit qu'à la fin de 2019, l'industrie verrait un équilibre offre-demande. Selon NIC, l'équilibre de l'industrie s'est produit au deuxième semestre de 2019. C'est la première fois que la vie autonome et l'aide à la vie autonome combinée atteignent l'équilibre depuis le quatrième trimestre de 2015.

La vie assistée est la plus grande partie de notre entreprise, par conséquent, nous étions heureux que, en 2019, l'absorption de la vie assistée de l'industrie ait atteint un niveau record et dépassé l'offre pour la première fois en 7 ans. Nous prévoyons que cette tendance se poursuivra en 2020.

De plus, de plus en plus de baby-boomers entrent dans les communautés de personnes âgées. La vague d'argent représente 9% de nos résidents et environ 15% de nos emménagements. Pour Brookdale, cela représente une excellente opportunité pour les prochaines années.

En se concentrant sur le quatrième trimestre 2019, l'occupation des logements pour personnes âgées par NIC a augmenté de 20 points de base sur une base séquentielle. Brookdale a de nouveau dépassé le NIC en augmentant de 30 points de base pour une même communauté. Le RevPAR de Brookdale, pour une même communauté, a augmenté de 20 points de base séquentiellement. D'une année à l'autre, le RevPAR a augmenté de 2,1% pour le quatrième trimestre et de 1,9% pour l'ensemble de l'année. Ceci est une preuve solide que notre stratégie visant à redresser les opérations de logement pour les seniors, à stimuler la croissance du chiffre d'affaires et à gagner localement a été et continuera d'être couronnée de succès.

Passons aux dépenses d'exploitation. Nous avons tenu notre engagement d'améliorer notre contrôle sous-jacent des coûts au quatrième trimestre, en particulier les heures supplémentaires. Steve fournira les détails, je ne partagerai donc que 2 faits saillants financiers. Les dépenses de main-d'œuvre dans la même communauté du quatrième trimestre de 2019 étaient inférieures de 50 points de base à celles du troisième trimestre, ce qui s'est traduit par une croissance de la main-d'œuvre de 5,5% en année pleine, ce qui correspond à nos attentes pour toute l'année. Grâce à l'accent mis par notre équipe sur l'efficacité opérationnelle, le bénéfice d'exploitation de la même communauté a augmenté de 7% au quatrième trimestre sur une base séquentielle.

Enfin, alors que nos activités de services de santé ont continué de faire face à des vents contraires au quatrième trimestre, notre nouvelle équipe de direction a pris des décisions cruciales pour améliorer nos activités, se préparer au nouveau modèle PDGM et jeter les bases d'un retour à la croissance.

En résumé, pour 2019, nous avons enregistré une occupation séquentielle positive depuis le deuxième trimestre et surperformé l'occupation de l'industrie pour le deuxième semestre de 2019. Notre performance financière s'est améliorée en conséquence. Et maintenant, je vais me tourner vers les orientations pour 2020 et quelques commentaires sommaires sur les attentes de cette année.

Nous prévoyons une croissance du RevPAR de 3% à 4% sur une base communautaire, ce qui est plus élevé que l'an dernier. Nous prévoyons une augmentation du BAIIA ajusté d'une année à l'autre, pour la première fois depuis la fusion émérite. Nous prévoyons de réaliser une amélioration significative des flux de trésorerie disponibles ajustés en 2020, avant même le bénéfice ponctuel positif de 100 millions de dollars de la transaction Healthpeak.

Sur ce, je cède la parole à Steve.

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Steven E. Swain, Brookdale Senior Living Inc. – Vice-président exécutif et directeur financier [4]

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Merci, Cindy. L'année dernière, nous avons franchi des étapes importantes. Cet élan nous préparera à une croissance de l'EBITDA en 2020. Je fournirai des faits saillants en ce qui concerne les résultats financiers du quatrième trimestre et de l'année 2019, puis je vous fournirai les éléments de base pour fournir des orientations pour 2020. À partir de 2019, nous avons obtenu des résultats financiers annuels supérieurs ou inférieurs à nos prévisions initiales malgré un marché très concurrentiel. Les revenus annuels de la même communauté ont augmenté de 1,9% d'une année sur l'autre, et les revenus du quatrième trimestre ont augmenté de façon séquentielle et sur une base annuelle. Brookdale a réalisé la meilleure amélioration de l'occupation en un an depuis avant la fusion Emeritus il y a 5 ans, l'occupation dans la même communauté ayant augmenté de façon séquentielle au cours des troisième et quatrième trimestres.

Nous avons atteint notre objectif immobilier qui a été introduit en 2019-2020. Au cours des 2 dernières années, nous avons réalisé un produit net de plus de 250 millions de dollars. Plus particulièrement sur le front des transactions, en janvier 2020, nous avons conclu d'importantes transactions immobilières. Nous avons vendu notre participation dans l'entreprise CCRC non consolidée et acquis 18 communautés précédemment louées à Healthpeak. Et en poursuivant notre stratégie visant à détenir un pourcentage plus élevé de notre portefeuille communautaire, nous avons également acquis 8 propriétés précédemment louées de NHI.

Passons aux résultats du quatrième trimestre. Depuis le début du quatrième trimestre 2019-2020 et jusqu'à la fin de 2019, nous avons cédé 66 communautés consolidées par le biais de ventes et de résiliations de baux. Afin de fournir un contexte aux résultats financiers du quatrième trimestre de 2019 par rapport au trimestre de l'exercice précédent, ces dispositions se sont traduites par des revenus de 36 millions de dollars moins les frais de résidence, 5 millions de dollars moins le BAIIA ajusté et 2 millions de dollars moins les flux de trésorerie disponibles ajustés. Compte tenu des changements de portefeuille, le chiffre d'affaires du quatrième trimestre 2019, hors coûts remboursés pour le compte des communautés gérées, était de 810 millions de dollars, contre 825 millions de dollars au quatrième trimestre de 2019-2020. Cette baisse de 1,8% est le résultat d'une diminution du nombre de communautés en raison des ventes d'actifs prévues et résiliation de baux.

Je concentrerai le reste de mes commentaires sur le quatrième trimestre et l'année 2019 sur les logements pour personnes âgées sur les résultats de la même communauté, qui excluent l'impact des transactions immobilières et un changement de comptabilité de location.

En commençant par le logement pour personnes âgées, les revenus du quatrième trimestre de la même communauté ont augmenté de 2,1% par rapport au trimestre de l'exercice précédent et, pour l'ensemble de l'année, ont augmenté de 1,9%. Notre concentration sur l'amélioration de la croissance des taux en 2019 a conduit à des résultats financiers plus solides. Nous sommes passés par des augmentations de loyer sur place plus importantes en les liant à des investissements de main-d'œuvre plus élevés. Nous avons également maintenu une discipline de prix globale tout en assouplissant les prix sur certains marchés lorsque cela était nécessaire pour rester compétitif. En raison de ces actions, le RevPOR annuel 2019 a augmenté de 2,9% par rapport à l'augmentation annuelle de 1,2% l'an dernier. Pour les segments, la croissance des revenus de la vie autonome a été de 1,1% pour le quatrième trimestre et de 2,5% par rapport aux périodes de l'année précédente. Cette croissance a été largement tirée par les hausses de taux. Pour l'année entière, l'occupation de logements indépendants a augmenté de 10 points de base. Bien qu'il reste un environnement concurrentiel difficile pour la vie indépendante, nous sommes ravis d'avoir pu augmenter l'occupation.

Pour la vie assistée et les soins de la mémoire, la croissance des revenus a été de 2,9% au quatrième trimestre et de 2% par an par rapport à la période de l'exercice précédent, principalement en raison des hausses de taux. L'occupation au quatrième trimestre a augmenté de 50 points de base sur une base séquentielle et a surclassé la carte réseau de 20 points de base. Cela démontre que notre stratégie opérationnelle donne des résultats. La croissance positive de la vie assistée et des soins de la mémoire est particulièrement importante, car ce segment représente la majorité de notre portefeuille.

Notamment, pour la première fois depuis la fusion Emeritus, le taux d'occupation du trimestre en cours dans le groupe AL a dépassé le trimestre de l'année précédente. Cette dynamique positive conforte notre thèse d'investissement, qui s'appuie sur un retour à la croissance. La vie assistée a subi des pressions au cours des dernières années. Nous sommes impatients de poursuivre notre croissance et de capter cette valeur pour les actionnaires en 2020.

Passons aux dépenses de fonctionnement de la même communauté. Au quatrième trimestre, nous avons pris des mesures qui ont entraîné une réduction séquentielle des heures supplémentaires. En conséquence, les dépenses liées à la rémunération pour l'année entière ont augmenté de 5,5%, ce qui était conforme aux attentes initiales et légèrement supérieur aux attentes discutées lors de l'appel de résultats du troisième trimestre.

Je suis également ravi qu'au cours du trimestre, le chiffre d'affaires volontaire des associés à temps plein ait amélioré séquentiellement 400 points de base. Les taux de rétention des directeurs exécutifs et des directeurs de la santé et du bien-être sur 12 mois sont également restés autour de 70% pendant près de 3 ans.

Les autres charges d'exploitation de l'installation ont diminué d'environ 10 millions de dollars sur une base séquentielle. Les principaux moteurs ont été la baisse saisonnière des réparations, de la maintenance et des services publics, ainsi que le calendrier intentionnel des investissements marketing pour éviter l'inflation des coûts due au blitz marketing typique des fêtes.

Pour l'année entière, les autres charges d'exploitation des installations ont augmenté principalement en raison de la remise en état des propriétés, des primes d'assurance et des investissements dans le marketing et la publicité pour générer plus de prospects.

En examinant 2019 dans son ensemble, nos investissements marketing basés sur les données ont réussi à créer un pipeline de prospects solide, à générer des conversions efficaces de visites et d'emménagements et à permettre une meilleure connectivité avec notre organisation commerciale.

Passage au segment des services de santé. Les revenus ont augmenté de 1,1% pour le quatrième trimestre et de 2,4% pour l'ensemble de l'exercice par rapport aux périodes de l'exercice précédent. Bien que les services de santé n'aient pas répondu à nos attentes, ce qui ressort est le secteur des soins palliatifs. Bien que moins de 1/4 des revenus du segment, la croissance des services de soins palliatifs était si importante qu'elle a stimulé la croissance globale positive des revenus du segment.

Pour la santé à domicile, nos nouveaux dirigeants ont évalué le meilleur modèle commercial pour l'avenir et exécuté un plan de réorganisation des opérations. Nous avons pris des mesures pour adapter notre infrastructure aux collectivités et aux organismes que nous exploitons. En 2019, nous avons réalisé des économies G&A annualisées d'environ 25 millions de dollars avant l'inflation des coûts normaux.

Le BAIIA ajusté du quatrième trimestre de 2019 était de 100 millions de dollars, contre 115 millions de dollars pour le trimestre de l'exercice précédent. Les principaux facteurs de la baisse du BAIIA ajusté sont le résultat de 3 éléments non essentiels: une baisse de 5 millions de dollars liée aux cessions; une réduction de 5 millions de dollars de l'élimination des accords de gestion; et un impact de 4 millions de dollars du changement de norme de comptabilité de location.

Le flux de trésorerie disponible ajusté s'est établi à 0,5 million de dollars au quatrième trimestre, contre 33 millions de dollars au trimestre de l'exercice précédent. L'écart positif s'explique par une variation de 49 millions de dollars du fonds de roulement, partiellement compensée par une baisse du BAIIA de 15 millions de dollars que je viens de décrire. Les principaux facteurs de la variation du fonds de roulement ont été: l'avantage de la modification de la norme de comptabilisation des baux de 2019; une augmentation des passifs d'assurance courus au quatrième trimestre de 2019; et une diminution des créances grâce à l'amélioration des recouvrements. Au 31 décembre 2019, la liquidité totale, y compris la ligne de crédit, était de 481 millions de dollars, soit une augmentation de 26 millions de dollars par rapport au 30 septembre. Le produit net de la vente d'actifs est à l'origine de cette augmentation. Au quatrième trimestre, nous avons racheté des actions évaluées à environ 5,6 millions de dollars. Cela a porté la valeur de rachat de l'année entière à près de 20 millions de dollars. Au cours de l'horizon de planification stratégique de 5 ans, nous continuons d'avoir des échéances de dette stables. De l'encours total de la dette, environ 95% est une dette hypothécaire sans recours adossée à des actifs. Après avoir vendu notre participation dans l'entreprise CCRC non consolidée et acquis 18 communautés précédemment louées en janvier 2020, le produit net a amélioré la flexibilité de la structure du capital de la société. Nous pouvons utiliser le produit pour des rachats d'actions opportunistes accrus afin de saisir d'éventuelles opportunités de restructuration de baux et d'investir davantage pour soutenir notre stratégie.

Passons à nos prévisions pour 2020. Les efforts de redressement que nous avons déployés au cours des 2 dernières années ont jeté les bases d'une croissance en 2020. Avec les 100 millions de dollars de frais de terminaison de gestion de Healthpeak que nous avons reçus le 31 janvier, le BAIIA ajusté devrait être de 510 millions à 540 millions de dollars, ce qui est nettement supérieur à 2019. Nous prévoyons que les flux de trésorerie disponibles ajustés, y compris les frais de résiliation importants, seront de l'ordre de 70 à 90 millions de dollars.

En excluant les frais de terminaison de gestion de 100 millions de dollars de Healthpeak, nous prévoyons que le BAIIA ajusté se situera entre 410 millions et 440 millions de dollars, une croissance comprise entre 2% et 10% par rapport à 2019. Cela correspond aux attentes que nous avons établies au cours des 5 dernières années perspectives introduites à la fin de l'année dernière.

En excluant les frais de résiliation de la gestion de Healthpeak, les flux de trésorerie disponibles ajustés devraient se situer entre 10 millions de dollars et 30 millions de dollars. Le milieu de la fourchette d'orientation reflète une amélioration d'environ 55 millions de dollars par rapport à 2019, ce qui est meilleur que la réduction attendue du CapEx d'une année sur l'autre.

Permettez-moi maintenant de vous fournir les éléments de base clés qui soutiennent nos conseils. Nous avons énuméré plus de détails à la page 10 de la présentation actuelle aux investisseurs, que vous pouvez trouver sur notre site Web. Avec d'importantes transactions immobilières conclues en janvier 2020, le pro forma de la page 26 de notre plate-forme supplémentaire sera également important de référence. Le pro forma montre l'impact annuel des transactions annoncées, ce qui vous aidera à comprendre les activités poursuivies. En commençant par les revenus des logements pour personnes âgées, nous prévoyons que le RevPAR augmentera de 3% à 4% sur une base communautaire. Nos attentes en matière d'occupation intègrent une saisonnalité normale avec des déménagements saisonniers élevés au premier trimestre.

Notre hypothèse est que la grippe pour notre population âgée aura un impact légèrement supérieur par rapport à la saison de l'année dernière. Cette hypothèse est basée sur notre expérience récente, qui est actuellement à la mode comme les données du CDC pour les cohortes de 65 ans et plus de 85 ans.

Comme indiqué ci-dessus, notre occupation au 4T '18 au 1T '19 a diminué de 90 points de base pour une même communauté. Nous prévoyons de générer une croissance de RevPOR avec de fortes hausses de taux. La majorité de nos augmentations de loyer en vigueur ont eu lieu le 1er janvier. Tout au long de l'année, nous prévoyons de maintenir notre discipline de prix, tout en répondant de manière appropriée à la concurrence dans certains marchés où nous constatons des pressions.

Pour notre segment des services de santé, nous prévoyons de stimuler la croissance des NOI grâce à notre activité de soins palliatifs et de mettre en œuvre avec succès le PDGM dans la santé à domicile. Alors que nous reconstruisons notre entreprise, nous prévoyons une croissance des revenus des services de santé pouvant atteindre 3% et une légère amélioration de la marge, car les problèmes liés à l'initiative d'admission centralisée ne se reproduiront pas.

Avec l'entrée en vigueur du PDGM le 1er janvier pour nos activités de santé à domicile, nous prévoyons que la croissance des revenus sera à nouveau pondérée de moitié en 2020. Il y aura du bruit au premier trimestre avec la mise en œuvre d'un nouveau modèle de remboursement avec des épisodes de 30 jours, et récemment a annoncé des changements organisationnels. À ce titre, nous prévoyons que le NOI du segment diminuera séquentiellement par rapport au quatrième trimestre.

À mesure que nous progressons dans l'année, nous nous attendons à voir les avantages de la croissance des volumes et d'une plus grande efficacité opérationnelle. Pour les revenus des services de gestion, en 2019, nous avons effectué la transition vers plus de 100 communautés gérées. Nous prévoyons de transférer davantage de communautés vers de nouveaux opérateurs en 2020, y compris la transaction Healthpeak récemment conclue.

Cela nous permettra de continuer à réduire la complexité opérationnelle de notre entreprise.

Pour ce qui est des dépenses d'exploitation, nous prévoyons que les coûts de main-d'œuvre totaux, avantages sociaux compris, augmenteront de 4,75% à 5,25%. Alors que le marché du travail reste serré, nos attentes en matière de coûts sont meilleures que notre augmentation de 2019 en raison de 2 facteurs: premièrement, nous avons enregistré des heures supplémentaires et une main-d'œuvre contractuelle inhabituellement élevées au troisième trimestre de 2019; et deuxièmement, 2019 a été la dernière année de notre plan triennal visant à réaliser des investissements supérieurs à ceux de l'industrie dans nos associés communautaires.

Nous prévoyons que nos dépenses G&A 2020 seront égales ou légèrement supérieures à 5% des revenus de frais de résidence, y compris les revenus sous gestion. Cette attente est basée sur une inflation des coûts normalisée, plus des bonus et des investissements pour la croissance, partiellement compensée par la rationalisation des frais généraux et administratifs engagée après la vente de nos intérêts non consolidés CCRC et d'autres réductions de portefeuille.

Séquentiellement, G&A passera du quatrième trimestre 2019 au premier trimestre 2020, principalement en raison d'une accumulation de bonus normalisée.

Je tiens également à souligner quelques éléments qui affecteront notre flux de trésorerie disponible ajusté. Premièrement, nous prévoyons une diminution des intérêts débiteurs et de l'amortissement des baux combinés, principalement en raison de nos transactions immobilières de 2019 et de celles qui ont eu lieu ou devraient avoir lieu en 2020, ainsi que des taux d'intérêt plus bas découlant du refinancement. Deuxièmement, le fonds de roulement devrait être une utilisation de la trésorerie d'environ 10 à 15 millions de dollars. L'avantage ponctuel de 23 millions de dollars résultant de la modification de la comptabilité de location en 2019 ne se reproduira pas en 2020. De plus, PDGM devrait avoir un impact négatif sur le fonds de roulement. Pour rappel de l'échelonnement au cours de l'année, le fonds de roulement est une utilisation importante de la trésorerie au premier trimestre en raison du calendrier des paiements.

La dernière partie importante de nos perspectives pour 2020 est CapEx. Comme souligné il y a un an, le CapEx 2019 était le filigrane le plus élevé, et nous nous attendions à ce que le CapEx 2020 soit nettement inférieur. Nous respectons notre engagement CapEx. En 2019, le CapEx hors développement était de 236 millions de dollars, et nous prévoyons que 2020 sera d'environ 45 millions de dollars de moins, à environ 190 millions de dollars. Étant donné que nous avons commencé de nombreux projets en 2019 qui s'achèveront au premier trimestre, et en raison du calendrier des remboursements de CapEx, nous nous attendons à ce que les dépenses de CapEx au premier trimestre soient les dépenses trimestrielles les plus élevées en 2020 et pourraient représenter jusqu'à 1/3 de cette année. dépenses nettes totales.

Dans la perspective de 2021, nous continuons de croire que les CapEx au niveau communautaire continueront de réduire et de se stabiliser entre 2 000 $ et 2 500 $ par unité. C'est excitant de voir les grands progrès que notre équipe a réalisés au cours des 2 dernières années. Cette dynamique nous préparera à une croissance de l'EBITDA en 2020, pour la première fois depuis la fusion Emeritus. Je vais maintenant remettre l'appel à Cindy.

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – présidente-directrice générale et directrice [5]

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Nous avons connu de nombreux succès en 2019 et avons connu une dynamique opérationnelle positive dans l'ensemble de l'entreprise. Nous atteignons les objectifs que nous nous sommes fixés et nous pensons que 2020 sera une année solide pour notre entreprise. Avant de vous quitter aujourd'hui, je voudrais également commenter la situation sanitaire mondiale concernant l'épidémie de coronavirus. La sécurité de nos aînés et associés sera toujours de la plus haute importance à Brookdale. Nos équipes à travers le pays ont été mises en état d'alerte, ont des protocoles solides pour les virus contagieux comme la grippe et d'autres virus, et ont été formées pour rechercher les signes d'infection tôt et prendre les mesures appropriées. J'ai hâte de vous voir lors de notre Journée des investisseurs le 31 mars. Bon nombre de la nouvelle équipe de direction que j'ai soulignée partageront de nouvelles informations sur notre entreprise et sur la façon dont nous exécuterons notre stratégie.

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Kathy Ann MacDonald, Brookdale Senior Living Inc. – vice-présidente directrice de la RI [6]

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Phyllis, voici Kathy. Veuillez ouvrir la ligne pour les questions.

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Questions et réponses

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Opérateur [1]

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(Instructions pour l'opérateur) Votre première question vient de Frank Morgan, de RBC Capital Markets.

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Frank George Morgan, RBC Marchés des Capitaux, Division de la recherche – Directeur de la recherche et de l'analyste des actions des services de santé [2]

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Je suppose que Steve a mentionné – commenté à ce sujet la possibilité d'explorer d'autres possibilités de restructuration des baux. Mais je suppose, avec la plupart de vos opportunités de dessaisissement déjà faites, combien voyez-vous de restants sur les dessaisissements? Et ensuite, combien voyez-vous de la restructuration des baux?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – présidente-directrice générale et directrice [3]

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Frank, c'est Cindy. Merci pour la question. Nous sommes

Presque terminé avec nos ventes d'actifs. Vous pouvez voir que nous avons juste une poignée d'actifs détenus en vue de la vente sur notre bilan. C'est donc largement derrière nous.

À l'avenir, nous ferons toujours un peu de recyclage du capital, où il y a un petit pourcentage de notre portefeuille que nous mettons en vente, et nous achetons de nouvelles communautés pour les remplacer, mais ce ne sera pas une partie importante de notre stratégie, surtout lorsque vous la placez dans le contexte de l'année précédente. Maintenant, si vous pensez à l'allocation du capital, si je peux me contenter de cela pendant une minute, je suis vraiment heureux que nous ayons réussi à déployer une partie de nos recettes pour convertir les communautés louées en communautés possédées, ce qui a amélioré notre composition du portefeuille détenu. Après la finalisation de la transaction Healthpeak fin janvier, nous avons commencé en février avec plus de 60% de nos unités consolidées détenues.

Maintenant, si nous pensons au produit de la transaction Healthpeak, cela nous donne la possibilité d'améliorer vraiment la flexibilité de notre structure de capital. Et je pense que cela augmentera probablement nos rachats opportunistes d'actions, mais aussi dans la mesure du possible, nous sommes très intéressés à rechercher des opportunités potentielles de restructuration des baux. Et puis, avoir cet argent au bilan entraîne un désendettement naturel de l'entreprise. Juste un exemple, la transaction NHI est un exemple de restructuration de location qui était une forte utilisation du capital. Nous avons acheté 8 actifs de NHI par le biais d'une option d'achat, et le rendement sans effet sur cette transaction est supérieur à 12%. Et si vous regardez le rendement avec effet de levier, nous nous attendons à un rendement avec effet de levier supérieur à 20% une fois le financement de ces actifs terminé.

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Frank George Morgan, RBC Marchés des Capitaux, Division de la recherche – Directeur de la recherche et de l'analyste des actions des services de santé [4]

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Je t'ai eu. De toute évidence, à court terme, vous avez un certain succès par rapport au marché dans la croissance de vos taux d'occupation, mais il semble qu'une grande partie de la croissance ait été tirée du côté des taux, ce que vous êtes en mesure de faire là-bas. Voyez-vous beaucoup de commentaires de la part des résidents ou une réaction des résidents, devrais-je dire, en ce qui concerne votre capacité à répercuter ces hausses de taux? Je sais que vous avez dit que vous l'attribuez au travail, mais combien d'espace pensez-vous qu'il vous reste à faire du côté des taux au cours de l'année à venir?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – présidente-directrice générale et directrice [5]

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Donc, la première chose que je vais dire, c'est que nous avons eu une amélioration de 20% de nos scores de satisfaction des résidents, notre Net Promoter Score, depuis le dernier sondage, et c'est une base solide pour pouvoir démontrer la valeur que nous offrons à nos clients. Et nous avons eu un assez bon succès en transmettant le taux à nos résidents. Comme vous le savez, nous pensons que protéger le taux tout en répondant de manière appropriée à la concurrence du marché est le meilleur moyen d'améliorer le résultat net. Et nous avons vraiment fait un bon travail de taux de conduite, tout en améliorant nos performances d'occupation.

Let me just share a few details with you that shows the momentum that we're building in our same-store portfolio. If you go back to our same-store portfolio in 2019-2020, we had a RevPOR, revenue per occupied room, increase of 1.2%. If you fast forward a year to 2019, this increased our RevPOR, again, revenue per occupied room, growth to 2.9%. So a nice increase. And at the same time, we were able to close the occupancy gap to the prior years. And I'm excited that we ended the fourth quarter within 20 basis points of Q4 of 2019-2020. Then when you look into 2020, we're guiding to RevPAR, revenue per available room, growth of 3% to 4%, demonstrating the improved trajectory of our business. Now we've said that we really plan to lean heavily on rate to get there, and the way that we do that is by connecting the rate increase that we're passing along to our residents to the labor investments that we've made in the staff, and we prepare our executive directors with very strong talking points as to why the rate increase is necessary, and they get the value for the services.

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Frank George Morgan, RBC Capital Markets, Research Division – MD of Healthcare Services Equity Research & Analyst [6]

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What about on the street rate side? So in-place rents, what are you seeing? And what are you doing on the street rates for new move-ins to drive occupancy?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [7]

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Now it's fair to say that there's a little bit of a tale of 2 cities. You can see from our same-store results that independent living was more competitive for us in the fourth quarter than assisted living. But in the fourth quarter, we did see that move-in rates were 3.5% higher than move-out rates. We've traditionally called that mark-to-market. And this is because we increased our selling rates in the fourth quarter. Now clearly, in the first quarter, that's going to come more in line because what we try to do in Q4 is, in November and December, for those move-ins, we try to pull forward our 2020 rate increases.

Now that strategy is important for us for 2 reasons. We know that there's going to be some impact on occupancy when we do that in Q4. But our primary driver of top line is passing along rate increases to our in-place residents. So if you're doing a lot of discounting, it's harder to hold the rates when you increase them on January 1. So we've done a lot of analysis, we've looked at our strategy, we're convinced that protecting the rate has been a winning strategy for us when we compare the total impact of occupancy and rate. So it's a great question, Frank.

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Opérateur [8]

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Thanks your next question comes from the line of Josh Raskin with Nephron Research.

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Joshua Richard Raskin, Nephron Research LLC – Research Analyst [9]

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I know you guys don't give quarterly guidance, but I just want to make sure we're at least on the same page here as we look at the first quarter. I think the consensus about $110 million, so clearly, some understanding that they'll — despite EBIT — adjusted EBITDA being up year-over-year, for the full year, it's fair to say that EBITDA could be down, pick a number, 5-ish percent or so because of home health changes and seasonality and flu year-over-year and things like that? I just want to make sure we're not sort of inconsistent with your messaging around what's going to happen early in the year.

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [10]

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Steve is going to take that for us.

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Steven E. Swain, Brookdale Senior Living Inc. – Executive VP & CFO [11]

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Josh, you're right. There is seasonality in our phasing of the quarterly EBITDA. Three things on EBITDA. First, senior housing. RevPOR will be slightly or about the same as the 2019 — 2019-2020 to 2019 increase. But we will have seasonally high move-outs due to the flu. And as I mentioned already, we are pacing a little bit worse than last year. And then sequentially, expenses should increase about the same dollar amount as last year, plus, we do have a leap year, so that's another $3 million or so in expenses. We also are now starting to accrue a normalized bonus in the field as well as G&A. And lastly, as far as the senior housing goes, we're going to turn back on our marketing spend, because we didn't — as already mentioned, the marketing was turned down a bit because we didn't want to compete with the holiday clutter. So that's for senior housing.

And health care services, I did mention that there was going to be some noise in the first quarter, phasing out the 60-day episodes. We did have lower volume also in December as more people took the last couple of weeks of the — of December off just because of the way the holidays fell. We are implementing the new reimbursement model with 30-day episodes, and that equilibrium won't reach equilibrium until March.

And then lastly, PDGM, we have made some organizational changes, announcements, but we won't see that in the numbers until the — really, the second quarter. So as such, the NOI for the HCS unit will be down sequentially.

And then lastly, G&A. G&A, we are expecting a step up, so we're going to be accruing for a normalized bonus in the first quarter. So absolute G&A spend might be in the same neighborhood as last year's first quarter.

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [12]

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And then just when you think about your adjusted free cash flow, remember that Q1 is usually a use of working capital. And then our CapEx, we will spend about 1/3 of our CapEx or up to 1/3 of our CapEx in Q1. And so there's a little bit of unusual cash activity that happens in Q1 as well.

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Joshua Richard Raskin, Nephron Research LLC – Research Analyst [13]

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Got you. D'accord. So if we put all that together, the second question would be, if you're starting EBITDA of, say, as much as $10 million year-over-year in the whole in 1Q, that's implying $20 million to sort of $50 million of improvement in the next 3 quarters. So I heard a lot of the one timers, et cetera, but maybe you could just give us a little bit of further color on what you're thinking in terms of occupancy and some of the key metrics that are improving sort of once we get past the first quarter?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [14]

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Oui. So at a high level, we've given guidance on RevPAR growth of 3% to 4%. Most of that will come from rate. Now you followed the story for a long time, so you know that the first thing that you have to do is overcome the occupancy loss in the prior year. And the good news for us this year is that our occupancy was only down year-over-year by 20 basis points on a same-store basis in the fourth quarter. So I think it's fair to say that our occupancy will be better during the year than our year-over-year comparisons for 2019. But we haven't really given more guidance on that because we really want to focus on RevPAR growth, which is the combination of both availability and rate or occupancy and rate.

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Joshua Richard Raskin, Nephron Research LLC – Research Analyst [15]

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Got you, got you. And then just the last one, could you just give us a little more color on the competition you spoke to on — in sort of the fourth quarter. What you were seeing in terms of discounting? Maybe how pervasive that was? Does it dissipate into the January time period? And is there any other color on the competition?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [16]

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Oui. So on our investor presentation, on Page 7, we always put sort of the industry view as to what's happening in competition as well as the Brookdale view of what's happening in competition. And you can see that there was an increase in competitive new openings around our communities between the third quarter and the fourth quarter. And we know that when a new community opens, the largest impact is that lease-up, which is most intense during the first 12 months. Now when we look at it, it's important to note that our opens in Q4 were down 30% from the peak, which occurred in the second quarter of 2019-2020. And the starts that we saw in the fourth quarter were down 71% from the peak that was in the second quarter of 2015. So that translates to a construction pipeline that's a full 20% lower than the first quarter 2019-2020 peak.

Now we have been in the center of the storm in assisted living, in particular, which is the vast majority of our portfolio. And I personally am very excited about the improving competitive environment for assisted living, in particular. If you look at our supplement, you can see, on Page 11, our same-community results. And for us, our occupancy actually grew 20 basis points on our assisted living portfolio. This is important because it's the vast majority of our portfolio and will really be the engine for profit growth that will drive our performance higher. And so while I still think that there'll be some competition around our communities while communities lease-up, I expect it to be much better in 2020 than it was in 2019.

And then just a reminder, for 2019 as a whole, NIC basically showed the back half of the year, absorption was in excess of supply, and we would expect that to continue into 2020.

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Opérateur [17]

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Your next question comes from the line of Jason Plagman with Jefferies.

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Jason Michael Plagman, Jefferies LLC, Research Division – VP [18]

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Just wanted to ask about some of the metrics behind your sales effectiveness initiatives and productivity there. How are things trending as far as leads, visits, move-ins both in Q4 and how you're feeling about those — your sales pipeline as we start 2020?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [19]

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Yes, it's a great question. So for 2019, we have delivered positive sequential occupancy since the second quarter, and we outperformed the industry for the second half of 2019. In addition, we have delivered the best in-year occupancy improvement since the Emeritus merger. As a result of this, we're confident that our strategy has taken hold, and you can see the results in our occupancy improvement. Even though this is true, it's probably helpful to give you just a few comments on what happened with our leading indicators in the fourth quarter.

In the fourth quarter, on a year-over-year basis, we saw higher leads, which has been consistent with our experience during the rest of the year. As expected, we saw seasonally lower move-ins, and we are also happy that our controllable move-outs returned to improvement. And so that has been very good for us. And then with regard to our people statistics, our executive directors and health and wellness directors' trailing 12-month retention rates, they remained about 70%, and this is for the third year straight. What's important to note is that nearly 70% of our executive directors have been in their roles for more than 2 years, which is a critical threshold for resident relationships and the financial success of our communities, and these results are all consistent with us raising the performance bar on our team. So we're very excited that now the hard work that we put into our leading indicators is translating into metrics that you see in terms of occupancy.

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Jason Michael Plagman, Jefferies LLC, Research Division – VP [20]

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Great. That's helpful. And then it seems like we're seeing both Brookdale and the NIC data is showing a little bit more pressure on independent living occupancy relative to assisted living. So how are you feeling about the trajectory of occupancy and RevPOR for independent living in comparison to assisted living?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [21]

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Well, there's no question that the RevPAR growth in independent living was lower than assisted living. For the fourth quarter, we drove REVPAR, which is revenue per available unit, of [1.4%] on independent living. And we drove RevPAR growth on assisted living at 2.9%. Now part of that is because we've been kind of at that 90%-ish level for a while, so there wasn't as much opportunity for us to grow occupancy in independent living. The other part of it is that independent living is one that can be much more rate-sensitive because you don't have as much services wrapped around the resident. And so I think that we will focus on both of our communities. Our overall strategy, which has proven to be successful is to protect the rate, but we will discount selectively where necessary with our goal of being having every unit in service at the highest achievable rate.

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Opérateur [22]

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Your next question comes from the line of Joanna Gajuk with Bank of America.

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Joanna Sylvia Gajuk, BofA Merrill Lynch, Research Division – VP [23]

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So in terms of the outlook for the year, just the EBITDA, the range kind of costs — in terms of the comparable numbers like-for-like 0% to 7% growth. So can you talk us about the biggest seen factors that will bring you towards the lower or towards the higher end of that range in terms of the EBITDA?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [24]

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Oui. It's a really good question, Joanna. And the one thing that I'll say before Steve jumps in, is we have a revenue opportunity at Brookdale, which is why we've been so focused on quality whether it is quality within our Healthcare Services business or whether it's quality within our senior housing business, as demonstrated by our improvement in Net Promoter Score. And we're really expecting that 2020 will be an acceleration of our revenue growth so that we can make good progress on the successful strategic plan, well, the longer-term outlook that we announced. But Steve, can you take Joanna through the detail?

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Steven E. Swain, Brookdale Senior Living Inc. – Executive VP & CFO [25]

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Sûr. Joanna, 3 things real quickly on EBITDA. First, numbers that are essentially in the books. So you'll see a bridge on Slide 10 of the investor presentation. It shows transactions and accounting that move EBITDA from $401 million to $410 million. So that's number one. Number two is senior housing NOI. As we've mentioned now a few times, the RevPAR will increase 3% to 4%. Occupancy will improve versus the negative 80 basis points we saw in 2019. And again, one last time, occupancy is seasonal. We have — because of our January 1 rate increase, we have seen a strong rate increase, and that should be as good or slightly better than last year's as we link labor growth to rent increases. So bottom line, occupancy is not projected to offset the rate increase, like we've seen in prior years, nearly as much.

Turning to expense. Labor, I already mentioned, is around 5%. The labor market continues to be tight.

We think that 5% is reasonable versus our 5.5% in 2019. We have now finished our 3-year plan of making above-industry investments in our community associates. And generally, if you make middle-of-the-road assumptions in the senior housing space, you'll get to kind of middle of the guidance. But for me, remember, 2020, it's a huge inflection for senior housing. We declined 4.6% last year, and we're projected to grow in 2020. So that's a pivot point that really can't go unnoticed.

Third, and then I'll stop. The Healthcare Services segment will return to NOI growth in 2020. Revenue growth of up to 3% with a slight margin improvement will lead to growth. Middle-of-the-road assumptions lead to several million dollars in NOI growth, kind of depending on what you assume. Remember, PDGM noise in the first quarter, so expect NOI to decline slightly in the first quarter, but to grow throughout 2020 as the issues related to the centralized intake won't repeat and the new management team hits the ground and the improvements are seen in the results. So what — taking a step back, what I look at and what I see, 2020 is a big catalyst year as we pivot to growth. I already mentioned NOI growth. EBITDA growth of up to $30 million, and that's down from over $100 million in 2019. So that's another pivot point, inflection point that I look at and makes me excited about our valuation.

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Joanna Sylvia Gajuk, BofA Merrill Lynch, Research Division – VP [26]

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Droite. So just to summarize, so you say that growing organically, senior housing 4% will yield a 7% EBITDA growth essentially?

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Steven E. Swain, Brookdale Senior Living Inc. – Executive VP & CFO [27]

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Oui. That's the kind of the top end of the guidance range for senior housing, and that does generally put you in the top end of our guidance.

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Joanna Sylvia Gajuk, BofA Merrill Lynch, Research Division – VP [28]

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Droite. Because also, you assume that you will be able to more than offset the labor cost inflation at that level, right? So I guess, at the higher end, you assume a much lower than 5% labor cost expense?

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Steven E. Swain, Brookdale Senior Living Inc. – Executive VP & CFO [29]

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Well, just remember that you're multiplying the 3% to 4% by a $2 billion-plus number, and you're multiplying the labor expense by something that's $1 billion. Donc…

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Joanna Sylvia Gajuk, BofA Merrill Lynch, Research Division – VP [30]

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No, that's great. And on the services, so you'd shared the comments. Obviously, PDGM is a big change for the industry. And I didn't hear you mentioning anything about hospice rebasing. Does that have any impact on your rent — sorry, not the rent, on your pricing in 2020?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [31]

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So the current thinking on that is less than a 1% impact on the hospice rebasing. So it's not big. And as you know, our hospice business has just been growing nicely, and we would expect that growth to continue. The one point that I would make on Healthcare Services in general, and I know this is obvious, but I'll feel better if I say it, the up to 3% annual growth that we're expecting, but for the change to PDGM, would be significantly higher. And the reason that's the case is because, in the first quarter, we're rolling off those 60-day

[TTS] episodes, while we're building new episodes at 30 days. And so there's just a little bit of a lag in terms of getting to sort of a stabilized run rate, and so it would be much higher without the change to PDGM.

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Joanna Sylvia Gajuk, BofA Merrill Lynch, Research Division – VP [32]

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And on this front, and I guess, Steve had mentioned that there is an impact to cash flow in Q1 because of the wrap or somewhat other changes that are happening in home health, correct? So we should expect even a bigger than usual drop in cash flow because of the timing of these prepayments, correct?

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Steven E. Swain, Brookdale Senior Living Inc. – Executive VP & CFO [33]

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Oui. The timing of free cash flow is a significant use of cash in the first quarter. If you look at our past 2 years of first quarter working capital uses, that — averaging that is probably kind of a good ballpark.

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Opérateur [34]

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Your next question comes from the line of Chad Vanacore with Stifel.

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Tao Qiu, Stifel, Nicolaus & Company, Incorporated, Research Division – Associate [35]

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This is Tao for Chad. I have 2 questions. The first one is about the independent living and assisted living divergence. You mentioned that you had a tough environment in the fourth quarter due to like newly opened communities. Are there any differences in your RevPAR assumption for the 2 segments in 2020? And what are you doing differently between the 2?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [36]

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We don't provide RevPAR guidance by segment. What you can be sure of is that our goal is to maximize RevPAR for our entire portfolio. And so we will look at each community, its market position, the new competition entering the market, where it stands in terms of occupancy and set an appropriate strategy at the community level.

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Tao Qiu, Stifel, Nicolaus & Company, Incorporated, Research Division – Associate [37]

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So should we think that because IL has higher occupancy, you guys will be holding the rates steady, pushing the rates a little bit more? And for AL, the primary objective is to increase the occupancy and at the same time the RevPAR?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [38]

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U

No. Tao, it's fair to say that when we have a community that has a low occupancy, we do more discounting, and we build occupancy before pushing rate, that's a given. Where we have a community that has a high occupancy, we are more aggressive on pushing rate because that's where the bigger opportunity is. So I think you can translate that into what it means for the aggregate of our portfolio, but it's definitely done on a community-by-community basis. And even within the community, assisted living, independent living and memory care are all priced separately.

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Tao Qiu, Stifel, Nicolaus & Company, Incorporated, Research Division – Associate [39]

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Okay, got it. And my second question is about marketing spend. How much of an increase in marketing expense should we expect in the first quarter? And also full year 2020 compared to 2019? And then given the investment you have made so far to drive new leads and conversion, how much are you spending now? And how reliant are you still on third-party referral services such as A Place for Mom?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [40]

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So third-party referral sources are a very important part of our business as it is for most senior living operators. As I mentioned earlier, we have a revenue opportunity in front of us. And so our biggest opportunity is to get every unit leased at the highest achievable rate. And so we are going to achieve that through a combination of driving our own internal marketing spend, which we did last year, and it was very effective as well as partnering closely with our large aggregators, which we know will be effective. I don't think we've given specific guidance on any individual line of our P&L, but know that we evaluate our marketing using a very intense data-driven analysis. And our goal is to make sure that we've got a good ROI on our marketing spend, and the increased investment that we started last year worked well for us. And so that's the high level takeaway that you should have.

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Tao Qiu, Stifel, Nicolaus & Company, Incorporated, Research Division – Associate [41]

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But would you characterize your — the percentage of leads from third-party referral service as higher or lower than last year?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [42]

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I think that we are expecting a strong referral source from our aggregators, and we expect that to continue. And so as we grow occupancy, we would love to see more leads from both our internal sources and from our aggregators.

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Opérateur [43]

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Your next question comes from the line of Steven Valiquette with Barclays.

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Steven James Valiquette, Barclays Bank PLC, Research Division – Research Analyst [44]

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So I know we just touched on this topic a lot on this call. But just, again, I mean, there's always trade-offs on rate versus occupancy, as you discussed earlier. Just to summarize your view on Brookdale's expected occupancy improvement this year, is it, in your mind, driven more by Brookdale's company-specific sales and marketing initiatives? Or is it driven more by an expectation that overall market conditions may improve as the year progresses?

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [45]

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It depends. And so I think that we have operated in very different, call it, macroeconomic environment for the last several years, we see that improving. But at the same time, we have worked very hard to make successful improvements in our operating model. We've done a lot of work on our sales and marketing. We've done a lot of work on our operations. We've invested a lot of CapEx in our communities to make sure that they are attractive to our current and new residents. And so all of that working together will build to that 3% to 4% expected improvement in RevPAR.

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Steven James Valiquette, Barclays Bank PLC, Research Division – Research Analyst [46]

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D'accord. And then just a quick question on the nondevelopment CapEx for this year. Just curious if you can remind us again which project areas, categorically, you're focusing that spend in 2020? And also, are there any strict ROI hurdles that you have built in around the spend?

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Steven E. Swain, Brookdale Senior Living Inc. – Executive VP & CFO [47]

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Oui. Sure, Steve. The categories are similar to the ones in 2019, where we do major building systems, and we also do renovations. And both of those are projected to decrease into 2021 as I already mentioned on the call that we expect our long-term, our equilibrium to be at about $2,000 to $2,500 of CapEx per unit once we get through this kind of this incremental spend. As far as the returns, we do look at the returns. We do a business case on the new economics projects as we call them, that bucket. Et

What projects that were approved for 2019, those numbers in that business case were added to that community's budget in 2020. So not only do we look at the returns, but we also change the factors that go into the budgeting process.

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Lucinda M. Baier, Brookdale Senior Living Inc. – President, CEO & Director [48]

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At this time, I don't think we have any additional questions in the queue. So I just want to thank everyone for joining us today. I think we had solid performance in Q4, we demonstrated consistent progress on the execution of our strategic plan. We've introduced guidance for 2020 that will demonstrate significant improvement in our adjusted EBITDA as well as our cash flow, and we are on target to achieve that 7% long-term NOI growth. Thank you, and I hope to see you at our Investor Day in March.

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Opérateur [49]

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Je vous remercie. That does conclude today's conference. You may now disconnect.

Transcription modifiée de la conférence téléphonique sur les résultats BKD ou présente …
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